米国住宅都市開発省（HUD）は、初回住宅購入者向けの連邦住宅局（FHA）保証購入ローンについて、FHAの”TOTAL”（Technology Open to Approved Lenders）モーゲージスコアカードでポジティブな賃貸履歴を考慮することを、先日Mortgagee Letter 2022-17で発表しました。 2021年9月20日以降に割り当てられたケース番号のローンについて、2022年10月30日以降に発生するTOTALスコアリングイベントでポジティブな賃貸履歴を考慮することができます。
初回住宅購入者とは、ケース番号割り当て前の3年間に他の不動産の所有権を保有していない個人を指します。 離婚または法的分離をし、ケース番号の割り当て前の3年間に、配偶者との共同所有権以外に、主たる住居の所有権を持っていなかった個人は、初めての住宅購入者と見なされます。 賃貸履歴が良好とは、過去12ヶ月間のすべての賃貸料の支払いが期限内に行われていることであり、賃貸料の支払いが期限内に行われた場合は、期限内とみなされる。
TOTAL Mortgage Scorecard に賃貸料の支払い履歴を提出するためには、以下の条件を満たす必要があります。
- 取引は購入取引である。
- 少なくとも1人の借り手が初めての住宅購入者であることが確認されている。
- 最低判定クレジットスコアが 620 点以上であること。
- 少なくとも 1 人の借り手が、過去 12 ヶ月間に 300 ドル以上の賃貸料支払履歴を記録していること。
借り手の賃貸料支払い履歴を確認するために、貸し手は、実行された賃貸契約書またはリース契約書のコピー、および以下のいずれかを取得する必要があります。
- 借り手と利害関係のない家主からの家賃証明書。
- 12ヶ月分のキャンセル済み家賃小切手。
- 家賃を支払ったことを証明する12ヶ月分の銀行または決済サービス明細書、または
- 賃貸管理会社からの家主紹介状。
家族から借りている借り手は、十分な賃貸料の支払い履歴を証明するために、実行された賃貸またはリース契約のコピーと12ヶ月のキャンセルされた小切手または銀行明細書が必要です。
FHA ConnectionとTOTAL Mortgage Scorecardは、借り手の1人について良好な賃貸料支払い履歴が記録され提出された場合に貸し手が使用できる指標を更新しました。FHAのジュリア・ゴードン委員は、「現在FHAの信用評価で考慮されているすべての特性にこのポジティブな要素を加えることで、初めての住宅購入者のための手頃なFHA保険付き住宅ローンへのアクセスが増えることを期待しています」と述べています。 HUDの一戸建て住宅担当の副次官補Julienne Josephは、「この変更は、FHAの要件をより柔軟にし、特に非伝統的なクレジットや薄いクレジットファイルを持つ人々の住宅所有への障壁を取り除くのに役立つ」と付け加えました。
FHAローンとは
連邦住宅局という政府機関の債務保証がついているローンです。日本でいう日本政策金融公庫（略称：「日本公庫」）が最も近い存在かもしれません。アメリカでは通常住宅ローンは20パーセント以上の頭金が必要ですが、FHAローンは3.5パーセントの頭金でローンを組むことができます。FHAローンは、月々の住宅ローンの支払いには困らないけどまとまった頭金を用意できない場合に有効なローンです。ただし頭金が少なく済む代わりに、金融機関側の保険（モーゲージインシュランス）に加入しなければならないのが一般的です。通常、年間にかかるモーゲージインシュランスは借入額の0.5パーセントから1パーセントです。