はじめに
アメリカ全土での家のフリッピング率が、2000年以来の最低水準に近づきながらも、21世紀最高水準に上昇しています。一般的な利益率はわずかに増加しましたが、依然として過去10年間で最も低い水準に近い状態が続いています。ちなみに、アメリカ不動産における「フリッピング」とは、中古物件を購入して修繕を行い、物件価値を高めたうえで短期転売を行うことにより利益をあげるビジネスモデルの事であり、簡単に言うと、リノベーションまたは大規模修繕して再販売する事を指します。
2022年の不動産フリッピングビジネスはどういう状況だったのか？
土地、不動産、不動産データの大手キュレーターであるATTOMが今週発表した2023年第1四半期の米国住宅フリッピングレポートによると、2023年1-4月の住宅フリッピング取引は全販売件数の約9%を占めました。この数字は、2022年第1四半期における全米の住宅販売件数の9.4％から減少したものの、昨年第4四半期の8％からは上昇しました。これは今世紀2番目の高水準を記録しました。2022年1年間では、407,417戸の一戸建てとコンドミニアムがフリッピング販売され、住宅販売全体の約8%を占めました。
同報告書はまた、フリッピングの活動は増加したものの、利益と利益率には混在したトレンドが現れました。利益と投資収益は、2022年第4四半期から今年第1四半期にかけてわずかに増加しましたが、どちらも過去10年間での最低水準に近いままでした。これは、住宅フリッピングビジネスにとっては、現在の経済状況を反映したような状況が続いています。
対2022年の2023年第１四半期の状況
対2022年9-12月四半期の2023年1-4月平均利益増加率は22パーセントです。昨年の広範なアメリカの住宅市場の減速よりもはるかに前から始まった3年間のほぼ連続した減少に比べて、投資家にとっては控えめな幸運の逆転を表しています。
同社の2022年のレポートによると、2022年1年間の住宅フリッピングビジネスの平均投資収益率（ROI）は26.9％、粗利益は6万7900ドルでした。2017年の平均投資収益率は51.4％、平均粗利益は65,000ドルと比較すると、ROIはほぼ半減し粗利益はわずかに増加したことになります。
2023年第1四半期の住宅フリッピング販売ビジネスに対するマーケット評価は？
アメリカ不動産データ分析企業ATTOMのCEOであるロブ・バーバーは、次のように述べています。「全米のホームフリッピング投資は、ようやく下落に歯止めをかけたのかもしれません。第1四半期には、長らく低迷していた利益率がわずかながら上昇に転じました。しかし、投資家はまだこの状況を脱したと考えるべきではありません。ホームフリッピングにかかるコストは、粗利益に対するベンチマークの22％のリターンを得るには緻密な戦略が必要であり、最近の上昇は一時的なものに過ぎない可能性もあります。とはいえ、第1四半期の動向は投資家にとって、この先明るい時代が待っているかもしれないという希望を与えてくれるものです。」と述べています。
全米の住宅フリッピングビジネスの、平均的な取引の粗利益（投資家が支払った購入価格の中央値と転売価格の中央値との差）は、2023年第1四半期に56,000ドルに増加しました。これは2022年第1四半期の70,000ドルから20％減にとどまり、米国住宅市場が2000年代後半に襲った大不況から2012年に回復し始めて以来、依然として最低水準にあります。とはいえ、全米の平均的フリップの総利益は、2022年第4四半期の53,500ドルから4.7％増加しました。
一方、平均利益率も、過去9四半期のうち8四半期で低下した後、今年の最初の数ヶ月で上昇に転じました。2023年第1四半期のフリッピングによる平均利益額は1戸あたり5万6,000ドルで、当初の取得価格と比較した投資利益率は22.5%でした。一般的な利益率は2022年第1四半期の26.9％から低下したままであり、2020年半ばに記録した51.5％の半分以下でしたが、昨年第4四半期の21.7％から上昇しました。
結果、好調でした
2023年第1四半期は、投資家が住宅を購入する際に上昇していた再販価格の中央値がやや速く上昇したため、利益と利益率が少し好転しました。具体的には、フリッピング住宅の一般的な再販価格は、2022年第4四半期の30万ドルから、今年第1四半期の30万5,000ドルまで、1.7％上昇しました。これは、最近住宅を購入した人が最初に物件を購入したときに一般的に見ていた中央値の1％上昇よりも良いものでした。最近の収益の好転は、それが小幅なものであったとしても、米国の住宅市場全体と逆行するような異常なパターンを続けています。
全米の4分の3で住宅フリッピング率が上昇
住宅ローン金利の上昇、消費者物価の高騰、株式市場の低迷、景気の先行き不透明感の中で市場の急騰が停滞し、投資家の苦悩は昨年も続きました。昨年第2四半期以降、住宅価格は全国的に下落し、中央値は7％下落しました。しかし、ほとんどの国で価格が下落し続けているにもかかわらず、フリッピング利益は今年初めに逆転し始めました。
2022年第4四半期から2023年第1四半期にかけて、全米172都市統計地域のうち分析に十分なデータがある128都市統計地域（74％）で、全住宅販売に占める住宅フリッピング販売が増加しました。増加幅はほとんどが2％ポイント未満。(2023年第1四半期に人口が20万人以上で、住宅購入件数が50件以上の都市圏を対象）。これらの都市圏の中で、2023年第1四半期に最もフリッピング率が高かったのは、ジョージア州メーコン（フリッピング率は住宅販売全体の16.8％）、ジョージア州アトランタ（15.3％）、フロリダ州ジャクソンビル（15.2％）、テネシー州メンフィス（14.4％）、テネシー州クラークスビル（14.3％）でした。
アトランタ、ジャクソンビル、メンフィスを除けば、人口100万人以上の都市圏で最もフリッピング率が高かったのはアリゾナ州フェニックス（13.9％）とノースカロライナ州シャーロット（13.2％）。第1四半期に分析された都市圏の中で住宅フリッピング率が最も低かったのは、インディアナポリス（4％）、ウィチタ（5％）、ブリッジポート（5％）、マディソン（5.2％）、サウスベンド（5.3％）でした。
住宅フリッピングリターン平均は、全米の半数以上で四半期ごとに増加
2023年第1四半期に全国で転売された住宅の転売価格の中央値305,000ドルは、投資家の購入価格の中央値249,000ドルを上回る56,000ドルの粗利益を生み出しました。その結果、平均利益率22.5％となり、2022年第4四半期の21.7％から上昇しました。
分析対象となった172都市圏のうち103都市圏（60％）で四半期ごとに利益率が上昇しましたが、そのうち132都市圏（77％）では2022年第1四半期の水準を下回っています。
2023年初期に典型的な利益率が四半期ベースで最も上昇したのは、ロサンゼルス州シュリーブポート（ROIは2022年第4四半期の38.6％から2023年第1四半期には92％に上昇）、ロサンゼルス州ラファイエット（25. 5％から72.8％に上昇）、ジョージア州サバンナ（14.3％から56.8％に上昇）、インディアナ州サウスベンド（8.5％から49.4％に上昇）、イリノイ州ピオリア（40.7％から75.7％に上昇）でした。
四半期ごとの上昇にもかかわらず、2023年第1四半期の分析に十分なデータがある172都市圏のうち81都市圏で、典型的なフリッピング利益は30％未満にとどまりました（47％）。これは昨年第4四半期の水準よりは若干まし。しかし、それでも1年前の水準よりは悪く、中央値で住宅をフリッピングさせた場合の利益率は、これらの都市圏のわずか3分の1で30％を下回りました。3年前の典型的な投資収益率は、同じ都市圏のわずか4分の1でした。
2023年第1四半期に完成した一般的な住宅フリッピングの投資収益率が最も高かった市場は、ペンシルベニア州スクラントン（121.9％）、ペンシルベニア州ピッツバーグ（109.8％）、ミシガン州フリント（94.9％）、ロサンゼルス州シュリーブポート（92％）、ロサンゼルス州ニューオーリンズ（84.6％）でした。ピッツバーグとニューオリンズを除き、人口100万人以上の都市圏で第1四半期の投資収益率が最も高かったのは、ペンシルベニア州フィラデルフィア（78.8％）、メリーランド州ボルチモア（69.9％）、ミシガン州デトロイト（68.6％）と続きます。
ホームフリッピングの利益率動向
2023 年第 1 四半期に中央値で住宅をフリッピングさせた場合の最高生産利益（USD）は、引き続き南部と北東部に集中しています。上位20件のうち18件がこれらの地域であり、コネチカット州ブリッジポート（平均粗利益171,000ドル）、マサチューセッツ州ボストン（157,000ドル）、ニューヨーク州ニューヨーク（144,374ドル）、カリフォルニア州サンノゼ（140,000ドル）、マサチューセッツ州ウースター（135,000ドル）がトップ。また、南部は西部と並んで反対側を独占しており、生計最低額20のうち18がこれらの地域に位置しています。最も低調だったのは、テキサス州オースティン（51,550ドルの損失）、アリゾナ州フェニックス（9,963ドルの損失）、ユタ州オグデン（2,115ドルの損失）、ネバダ州ラスベガス（1,300ドルの損失）、ノースカロライナ州ローリー（3,250ドルの利益）と続きます。
オールキャッシュ投資が依然としてフリッピング市場の3分の2を構成
全米では、2023年第1四半期にフリッピングした住宅の66.1％が投資家によって現金で購入されたものでした。これは2022年第4四半期の66%、2022年第1四半期の65.7%からほぼ横ばいである一方、2023年第1四半期に投資家が融資を受けて購入した住宅は33.9％で、これは前四半期（34％）、前年同期（34.3％）とほぼ同じでした。2023年第1四半期に現金で購入された住宅の割合が最も高かったのは、人口100万人以上の都市圏ではミシガン州デトロイト（86.2％）、ニューヨーク州バッファロー（81.9％）、アラバマ州バーミンガム（78.4％）、オハイオ州クリーブランド（77.2％）、ノースカロライナ州シャーロット（76.6％）でした。
全国的に引渡しまでの期間が延びる傾向
- 住宅購入から転売までに要した平均日数022年第4四半期の165日、2022年第1四半期の163日から、2023年第1四半期は178日に増加
FHAを利用して購入した物件の転売が再び増加
2023年第1四半期に販売された米国住宅72,960戸のうち、11％が連邦住宅局（FHA）担保ローンを利用した購入者に販売され、3四半期連続で増加しました。前四半期の9.8％、前年同期の7.8％から上昇。人口20万人以上で、2023年第1四半期に50件以上の住宅引渡しがあった都市圏のうち、FHAの購入者（通常、初めて住宅を購入する人）に売却された物件の割合が最も高かったのは、カリフォルニア州モデスト（32％）、カリフォルニア州ベーカーズフィールド（25.7％）、カリフォルニア州バイザリア（24.4％）、カリフォルニア州ストックトン（23.8％）、フロリダ州レイクランド（22.2％）でした。
さいごに
2023年第1四半期に10件以上の住宅転売があった全米932郡のうち、36パーセントにあたる336郡で、住宅転売が全住宅販売の少なくとも10パーセントを占めました。これは、2022年第4四半期に測定するのに十分なデータがある全郡の21％を大きく上回っています。今年第1四半期のトップは、フロリダ州ベイカー郡（ジャクソンビル郊外）（22.7％）、ジョージア州コブ郡（マリエッタ）（21.5％）、ジョージア州ダグラス郡（アトランタ郊外）（21％）、テネシー州キャノン郡（ナッシュビル東部）（19.2％）、ジョージア州ポーリング郡（マリエッタ郊外）（19.2％）でした。
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