はじめに
先日、日本でアメリカに家賃収入を目的とした投資物件をお持ちのお客さまとお話していた際、不動産を購入した時の日本の不動産会社に任せっきりでアメリカでちゃんと納税が出来ているか一度も聞いたことがないので、不安になったので調べて欲しいと相談を受けました。
もちろん、いろいろな会社がアメリカの不動産を紹介されていますし、所有している個人の方がどれくらい納税義務を遵守しているかは千差万別ですが、納税義務を怠ると、日本同様に最悪物件を差し押さえるリスクがあります。私は不動産エージェントですので、法律や税務についてアドバイス出来る権利はありません。
今回は、日本在住でアメリカに賃貸収益のある不動産をお持ちの方が申請する（であろう）Form W-8BEN についてIRSのウェブサイト該当ページを元にご紹介します。簡単にいうと、Form W-8BENの目的は２つあって、①アメリカ人でないことの証明、②アメリカ人でない外国人が米国内で収益を得ている。この２つの証明になります。あくまでもIRS（日本の国税庁）のガイドラインをできるだけ忠実に私の個人的な和文抄訳で紹介致します。
内容の真贋については、原文を優先して必要に応じて専門家にご相談ください。Form W-8BENを提出することにより受益者は税務上の米国非居住者となり、日米租税条約が適用された場合、規定の源泉徴収額より低い税額を支払うことが場合によって出来る可能性があります。一般的にForm W-8BENは、源泉徴収を行う企業や金融機関等に提出します。
Form W-8BENについて
（日本人を含む）外国人は、米国源泉から受け取る以下の所得に対し、30%の税率で米国税が課されます。
- 利息（特定の発行時割引（OID）を含む）
- 配当金
- 賃料
- ロイヤルティ
- 保険料
- 年金
- 役務の提供に対する、またはその期待による報酬
- 証券貸付取引における代用金
- その他固定または確定可能な年間または定期的な利益、利益、所得
この税金は総支払額に対して課され、一般的には第 1441 条に基づく源泉徴収によって徴収されます。支払いは、受益権者に直接行われたか、受益権者の利益のために仲介者、代理人、パートナーシップなどの他人が行ったかにかかわらず、本人が行われたとみなされます。
さらに、第1446 条(a)は、米国内で営業または事業を営むパートナーシップに対して、パートナーシップの実質的課税所得の外国人パートナーの分配持分に対する源泉徴収を義務付けています。また、第 1446 条(f)は、一般的に、パートナーシップ持分の譲受人(PTP 持分の譲渡の場合はブローカー)に対し、譲渡益の一部が第 864 条(c)(8)に基づき実質的に関連する譲渡益として扱われる場合、外国人が譲渡により実現した金額について源泉徴収することを要求しています。
一般的に、パートナーシップのパートナーである外国人が、第1441条または第1442条の目的でFormW-8BENを提出する場合、第1446条(a)または(f)の文書要件を満たすことになります。ただし、第1441条及び第1442条の書類要件と第1446条(a)又は(f)の書類要件が一致しない場合もあります。
規則第1.1446-1項〜第1.1446-6項(第1446条(a)に基づく文書化要件)および規則第1.1446(f)-2項および第1.1446(f)-4項(第1446条(f)に基づく文書化要件)を参照してください。
注）1446(a)項または(f)項、あるいは第3章または第4章の目的のためには、無視される事業体そのものではなく、無視される事業体の所有者（個人を含む）が適切なFormW-8BENを提出しなければなりません。
特定の種類の所得を受け取る場合、W-8BENの提出が必要です：
- あなたが米国人でないことの証明
- フォームW-8BENを提出する所得の受益者、またはセクション1446(a)の適用を受けるパートナーシップの外国人パートナーであること。
- 米国と租税条約を結んでいる外国の居住者で、租税条約による優遇措置を受けることができる場合、源泉徴収の軽減または免除を申請すること。
所得があなたに支払われる、または入金される前に、源泉徴収代理人または支払人にフォームW-8BENを提出してください。FormW-8BENを要求されたときに提出しなかった場合、外国人源泉徴収率30%またはセクション3406のバックアップ源泉徴収率で源泉徴収される可能性があります。
ステータスの証明
外国金融機関(FFI)は、適切に記入されたフォームW-8BENをもとに、外国人としてのステータスを証明することができます。FormW-8BENは、FFIから要求があった場合に提出しなければなりません。この提出を怠ると、米国内の源泉から支払われた、または口座名義人であるあなたに入金された所得に対して30%の源泉徴収が行われる可能性があります。後述の「源泉徴収の対象となる金額」の定義を参照してください。
FormW-8BENの提出義務者
あなたが源泉徴収の対象となる金額の受益者である非居住外国人である場合、またはあなたが非居住外国人であることを証明するFFIの口座名義人である場合は、W-8BENを源泉徴収義務者または支払者に提出しなければなりません。また、非課税事業体の単独所有者である場合は、その非課税事業体が受け取る所得の実質的所有者とみなされます。源泉徴収義務者、支払者、またはFFIから要請があった場合は、源泉徴収の減免の有無にかかわらず、W-8BENを提出してください。支払決済機関（PSE）からFormW-8BENの提出を求められた場合、あなたが外国人であり、受取人として第6050W条（ペイメントカード取引および第三者ネットワーク取引）の報告対象となる支払いを受けている場合は、FormW-8BENを提出しなければなりません。ただし、その支払いが米国の取引または事業と実質的に関連した所得である場合は、代わりにPSEにFormW-8ECIを提出する必要があります。
以下に該当する場合は、W-8BENを使用しないでください
FormW-8BENを源泉徴収代理人に提出してください
FormW-8BENはIRSに送らないでください。代わりに、あなたにFormW-8BENの提出を要求している人にFormW-8BENを渡してください。一般的には、あなたが支払いを受けた相手、あなたの口座に入金した相手、またはあなたに所得を配分したパートナーシップなどが該当します。FFIはあなたの口座を米国口座以外として記録するために、あなたにこのFormを要求することがあります。支払いがあなたに行われる前もしくはあなたの口座に入金される前、またはあなたに所得が配分される前に、FormW-8BENを要求者に提出してください。
このFormを提出しない場合、源泉徴収義務者は30%の税率（第3章および第4章による）、バックアップ源泉徴収率、または第1446条に適用される税率で源泉徴収しなければならない可能性があります。一つの源泉徴収義務者から複数の種類の所得を受け取り、それに対して異なる給付金を請求する場合、源泉徴収義務者は、その選択により、異なる種類の所得ごとに様式W-8BENの提出を要求することができます。一般的には、各源泉徴収義務者に別々のFormW-8BENを提出する必要があります。
注）所得または口座を他の1人以上と共同で所有している場合、その所有者全員からFormW-8BENまたはFormW-8BEN-Eが提出された場合に限り、源泉徴収代理人はその所得または口座を支払の受益者である外国人が所有しているものとして扱います。ただし、源泉徴収代理人または金融機関が共同所有者の誰かからFormW-9を受け取った場合、その支払いは米国人に対するものとして扱われ、その口座は米国口座として扱われなければなりません。
有効期限
一般に、FormW-8BENは、状況の変化によりFormに記載された情報が不正確にならない限り、Formに署名した日から3年後の暦年の末日までの期間、外国人であることを証明するために有効です。例えば、2015年9月30日に署名されたFormW-8BENは、2018年12月31日まで有効です。ただし、特定の条件下では、状況の変化が生じるまでFormW-8BENは無期限に有効です。第4章におけるW-8BENの有効期間については、規則1.1471-3(c)(6)(ii)を参照してください。第3章におけるW-8BENの有効期間については、規則第1.1441-1項(e)(4)(ii)を参照してください。
変更の申請
状況の変更により、提出したW-8BENに記載されている情報が不正確になった場合は、状況の変更から30日以内に源泉徴収義務者、支払者、または口座を持っているFFIに通知し、新しいW-8BENまたは他の適切な書式を提出しなければなりません。外国人であることを証明するためにFormW-8BENを使用する場合は、米国内の住所への変更が状況の変更となります。一般的に、同じ外国内または別の外国への住所変更は状況の変更ではありません。ただし、租税条約による恩典を申請するためにFormW-8BENを使用する場合は、米国内または租税条約による恩典を申請していた国外への引越しは状況の変更となります。
この場合、引越しから30日以内に源泉徴収義務者、支払者、またはFFIに通知しなければなりません。FormW-8BENを提出した後に米国市民または居住外国人になった場合は、セクション1441の30%の源泉徴収率、またはセクション1446の実質的に関連する所得の外国人パートナーの持分に対する源泉徴収税の対象から外れます。FFIに口座を持っている場合、その口座は第4章に基づきFFIによる報告の対象となる可能性があります。米国市民または居住外国人になった日から30日以内に源泉徴収義務者、支払者、またはFFIに通知しなければなりません。FormW-9の提出を求められる場合があります。詳細はFormW-9とその説明を参照してください。
さいごに
これらが、IRSのウェブサイトの中で「Form W-8 BEN」という項目に記載されている事柄になります。日本でも税金については、なんとなくわかった気になっていたり、税理士さんにお任せしていたりで、国税庁のウェブサイトを熟読している人は中々いないと思います。皆さまがアメリカの不動産にまつわる税金の仕組みをざっくりと知る一助になればと思います。繰り返しになりますが、我々は不動産エージェントですので、法律や税務についてアドバイス出来る権利はありません。あくまでもIRS（日本の国税庁）のウェブサイトに記載してあるガイドラインを個人的な和文抄訳で紹介いたしました。内容の真贋については、原文を優先して必要に応じて専門家にご相談いただく事をお勧め致します。これらの記述は2023年7月10日時点の内容になります。
南カリフォルニアで不動産投資物件をお持ちで、管理会社や納税について心配な方、私どもは公認会計士ではありませんので、納税のコンサルテーションや代理は出来ませんが、出来る範囲で今の状況把握と適切な対処方法の相談に乗ることはできます。お気軽に「こちら」からお問い合わせください。
補足
- Chapter 3とは、内国歳入法第3章（非居住外国人及び外国法人に対する源泉徴収）を指します。第3章には第1441条から第1464条までが含まれ、第1445条と第1446条は含まれません。
- Chapter 4とは、内国歳入法第4章（特定の外国口座に関する報告を強制する税）を意味します。第4章には第1471条から第1474条が含まれます。
- 「源泉徴収の対象となる金額」について。 一般的に、Chapter 3の源泉徴収の対象となる金額は、米国内の源泉から発生する固定または確定可能な年間または定期的（FDAP）所得です（別段の記載がある場合を除き、PTP 分配金の金額を含みます）。FDAP所得とは、利子（OIDも含む）、配当、賃料、ロイヤルティ、報酬など、総所得に含まれるすべての所得を指します。FDAP所得には、不動産の売却益（マーケット・ディスカウントやオプション・プレミアムを含む）や、規則1.1441-2節に記載されているその他の特定の所得項目（銀行預金の利子や短期OIDなど）は含まれません。一般的に、第4章源泉徴収の対象となる金額は、規則第1.1473-1項(a)に定義されている源泉徴収可能な支払いでもある米国源泉のFDAP所得の金額です。第 3 章で規定されている源泉徴収の免除は、第 4 章で源泉徴収が適用されるかどうかを判断する際には適用されません。源泉徴収可能な支払いの定義に適用される特定の例外については、規則1.1473-1(a)(4)項を参照してください（例えば、特定の非金銭的な支払いを除外）。第1446条(a)において、源泉徴収の対象となる金額は、パートナーシップの課税所得に対する外国人パートナーの持分です。1446(f)項では、パートナーシップ持分の譲渡により実現した金額が源泉徴収の対象となります。
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この記事はIRSウェブサイトを元に、筆者が和文抄訳し加筆修正を加えたものです。内容の真贋については原文を正として取り扱いください。https://www.irs.gov
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