アメリカの住宅ローン金利が過去16年間で最も高い水準で推移
アメリカの大手不動産仲介業者Redfinが10/4に発表したレポートによると、アメリカの住宅ローン金利が過去16年間で最も高い水準で推移しているそうです。金利が高騰している今、住宅を購入する際のよくある6つの大きな答えをワシントンポストウェブサイト版(October 4, 2022 at 2:30 p.m. EDT)の記事を引用しながら解説致します。
「金利が高騰している今、住宅を購入する際に知っておくべき６選」
今、家探しをされている方は、本当にこのような経験されていることでしょう。高騰した価格が横ばいになることを願いながら、市場を待っていたのではないでしょうか。しかし、2021年から2022年にかけて、住宅ローン金利は3％未満から7％近くまで、2倍以上に跳ね上がりました。60万ドルの住宅を30年固定金利で購入し、頭金を10％支払った場合の計算がそれを物語っています。金利が4.0パーセントの場合、毎月の支払いは2,500ドルである。金利が4.0％の場合、月々の支払いは2,500ドル、7.0％の場合、支払いは1,100ドル高くなり、3,600ドルです。
知っておくべきこと6つを紹介していきます。
１，金利が高いと、住宅ローンの審査に通りにくくなるのか？
２，住宅ローンの支払いは、税引き前所得の28～30％が限度というのは本当ですか？
３，どうすればもっと低い金利で借りられるのか？
４，退職金を住宅購入に充てた場合、どのような罰則がありますか？
５，家を買うために株を現金化すべきでしょうか？
６，後で金利が下がったときに借り換えができますか？
それでは見ていきましょう。
１，金利が高いと、住宅ローンの審査に通りにくくなるのでしょうか？
答えはイエスです。金利が高くなると、毎月の住宅ローンの支払い額も高くなるため、住宅ローンの審査に必要な収入も上がります。例えば、金利が2.9パーセントのとき、平均的な借り手は、20パーセントの頭金で75万ドルの家を買うために13万3450ドルの収入を必要です。金利が6.9パーセントの場合、同じローンを組むには195,700ドルの収入が必要で、毎月の支払いは3,114ドルから4,567ドルに増加することになります。金利が上がると、住宅ローンはどのくらい高くなるのか計算してみてください。
２，住宅ローンの支払いは、税引き前所得の28〜30％が限度というのは本当でしょうか？
金融の専門家は、住宅ローンの支払いをこの範囲に収めるように勧めます。しかし、これはあくまで一般論です。個人の状況によっては、月収のもっと低い金額で住居費をまかなう必要がある場合もあります。たとえば、子どもを私立学校に通わせていたり、交通費が高かったりする場合があります。バローは、あなたが住宅ローンを支払うために伸ばす必要がありますどのくらいの本当の判断するために、毎月の支出を分解し、あなたがコントロール可能な支出を見直すことができるかどうかをお勧めします。とバージニア州アレクサンドリアにあるEdelman Financial Enginesの財務計画担当ディレクター、イザベル・バロー氏はコメントしています。
３，金利を下げるには？
現金に余裕があれば、金融機関に、頭金を多く払ったり、住宅ローン金利分を繰り上げ返済した場合の月々の支払額の差を見せてもらうことができます。通常、金利を繰り上げ返済した場合、住宅ローン残高の一定割合（ポイントと呼ばれる）を決算時に支払い、ローン期間中の住宅ローン金利を引き下げます。1ポイントは融資額の1％に相当する。金利を下げる額は、貸し手の申し出によって異なる。また、最初の1、2年は、より少ない手数料で金利を下げるという金融業者もあります。
しかし、この選択肢に行く前に、家に滞在する期間を考慮することが重要であり、あなたが毎月の支払いの節約で改善できる損益分岐点を見つけことができるはずです。あなたがわずか数年のために家にいる場合、それは価値がないかもしれません。
変動金利住宅ローン（ARM）も、初期金利が低いため、金利上昇時には人気の選択肢になりがちですが、大きなリスクを伴います。例えば、7/1 ARMの初期金利は、最初の7年間は5％で、その後毎年上方修正される可能性があります。ARMは通常、毎年、そしてローン期間中の金利上昇に上限があり、その上限は毎年2パーセント、最大5パーセントであることが多い。つまり、このローンは10%まで上がる可能性があるということだ。金利上昇に対応できていない住宅所有者は、支払いについていけず、家を失うかもしれない。バローを含む多くの金融専門家は、金利がリセットされる前に不動産を売却することが絶対に確実でない限り、ARMには注意を促します。
４，退職金を住宅購入に充てた場合、どのような罰則がありますか？
401（k）の額を見て、早期撤退を取るか、またはあなたの頭金のためにそれを借りて決定するように誘惑されるかもしれません。しかし、これは最後の手段であるべきだと、マサチューセッツ州ロックビルのAxiom Valueのファイナンシャルアドバイザー兼CEO、Momodou Bojangは言います。「それはあなたの退職からお金を全く取らないことが最善です。家を買うために借りることはできても、退職金のために借りることはできないのです。」さらに、401(k)から借りるか、返済するつもりのない引き出しをするかによって、重大な税金のペナルティーを考慮する必要があります。「ローンを組むのではなく、401(k)からお金を引き出す場合、10％のペナルティと通常の所得税率での所得税を支払うことになります」とバローは説明します。”これは損な状況です。” なぜなら、もしあなたが家を買うのが難しいからと言ってローンを組むと、退職金を再建するためにもっと頑張って貯蓄しなければならないことにもなるからです。ローンの返済が遅れたり、完済前に失業や退職をすると、ローン残額に対して税金とペナルティを支払う必要が生じます。IRA口座に保有されている退職金については、IRSが異なるルールを設けています。「IRAの場合、借り入れはできないが、引き出しはできる」とボージャンは説明する。「ただし、59歳以上でなければペナルティと所得税がかかります。初回購入者は、このペナルティが免除されます」。
５，家を買うために株を現金化すべきなのか？
退職金以外の投資口座があれば、それを使って頭金を増やす方が、退職金を食いつぶすより望ましいと、金融専門家は言いますが、株の売却には税金の影響があります。株を長期間保有していて、キャピタルゲインがある場合、退職金口座からの引き出しにかかる所得税よりも低くなる可能性が高いですが、その株を買ってから得た利益に対してキャピタルゲイン税を支払うことになります。
それでも、住宅購入の為に貯蓄や投資を切り崩すことは勧めできません。確かに、家を持つようになれば、手持ちの現金を持つことはこれまで以上に重要になります。「大きな出費は突然やってくるので、家を持ったら、緊急時のためにもっと手元資金が必要になるかもしれません」「半年から2年分の生活費を確保しておくことをお勧めします。」と、バロー氏は言及しています。
６，後で金利が下がったときに借り換えができますか？
今日7％の金利でロックインしておけば、いずれ住宅ローン金利が下がったときに借り換えができるだろうと考える購入者がいますが、住宅ローン金利が下がる保証も、住宅価値が上がり続ける保証もないのです。「住宅ローンの支払いが高額になり、インフレが続けば、住宅を売らなければならなくなり、住宅市場が悪化する可能性もある」と、バロー氏は説明する。また、借り換えには初期費用がかかります。一般的に、借り換えの際には、新しい融資額の1.0～1.5％のクロージング・コストが必要になります。しかし、モーガンによれば、長年その家に住むことを計画している住宅所有者は、金利が2分の1ポイントでも下がれば借り換えをした方がいいそうです。特にローン残高が大きい場合は、支払額が減り、長期にわたる金利の節約も大きくなるからです。