カリフォルニア州は住宅の供給不足に常に悩まされています。そこで、2020年から広い土地を求める買い手や、広々とした裏庭を持つ住宅所有者であれば、その余分なスペースを再利用して、彼らの土地に2つ目の小さな法的住居を作ることができるADUの規制が緩和されました。住宅供給不足に加え、昨今の住宅ローン金利高騰に伴い、改めてこんもADUが注目されています。
おさらいになりますが、カリフォルニアでは、Accessory dwelling units(ADU)は、家主によって様々な名前で呼ばれています。ADUは、俗にグラニーフラット、インローユニット、セカンダリーユニット、ゲストハウス、バックヤードコテージなどと呼ばれ、数え切れないほどある。また、より広義には、付属住居スペースと呼ばれることもあります。
そして、今回の規制緩和により、不動産所有者はこれらのスペースを作るための許可を申請できるようになり、より創造的な自由でカスタム裏庭住居の計画を立案することができるようになりました。個人的なプロジェクトとして自分でユニットを建設する器用なホームオーナーもいれば、設計事務所や請負業者に依頼して豪奢な戸建てユニットを建設するカリフォルニア州民もいるようです。
カリフォルニアで初めて住宅を購入される方、また経験豊富な方でも、最近ルールが変わったばかりなので、まだどのように活用できるかそれほど多くに知られていない現状があります。基本的に、ADU（Accessory dwelling units）は、革新的な住宅所有者に、裏口からすぐのところに余分な面積を持つ本宅を拡張するための手頃で効果的な解決手段の一つです。しかし、最近では、住宅購入者が、短期賃貸による収入源を得るために、ADUのある物件を競って購入するようになってきています。
住宅所有者は、住宅にジュニア・アクセサリー・ハウジングを組み込んだり、敷地内に設置されたプレハブ・ユニットを購入したりすることもできます。しかし、多くの住宅所有者はADUの詳細について知らないため、購入者は裏庭のコテージが地域や州の住宅条例を遵守していることを確認する方法について、しっかりと理解する必要があります。、ですので、改めておさらいしてみることにします。
付属住戸ADU(Accessory Dwelling Unit)とは
カリフォルニアでは、住宅所有者により、付属住戸は様々な名称で呼ばれています。ADUは、俗にグラニーフラット、インローユニット、セカンダリーユニット、ゲストハウス、バックヤードコテージなどと呼ばれ、数え切れないほどあります。また、より広義には、付属住居スペースと呼ばれることもあります。カリフォルニア州住宅地域開発局は、州内のADU条例を監督しています。同局はこのユニットを、所有者が新たに土地を購入したり、大規模なインフラを構築したり、駐車場やエレベーターを拡張したりする必要のない、手頃な価格の住宅と定義しています。カリフォルニア州では、地下室型ADU、付属型ADU、2階建てADU、ガレージを改造して独立した入り口を持つ付属住戸、戸建の付属住戸を持つことができます。2016年、州は規制を緩和し、不動産所有者はこれらのスペースを作るための許可を申請できるようになり、より創造的な自由でカスタム裏庭住居の計画を立案することができるようになった。個人的なプロジェクトとして自分で建てる人もいれば、設計事務所や請負業者に依頼して豪華な戸建て住宅を建てるカリフォルニア人もいます。
付属住戸は何に使う事ができるのか？
歴史的には、高齢の両親を住まわせるための居住スペースを確保するために住宅所有者がADUを建設していましたが、その用途は時代とともに変化しています。現在でも、多くの住宅購入者は、親族を住まわせるためにADUのある物件を求めています。しかし、カリフォルニアの人々は、長期または短期のレンタルスペースを作るために、付属住戸のある住宅を探したり、自分で建てたりすることが増えています。富裕層の住宅所有者は、住居の選択肢や賃貸収入を得るだけでなく、広大な敷地を補完するために裏庭のプールサイドに戸建てバンガローを建設し、遊びに来た友人や家族のための豪華な住居、自宅での仕事場、あるいは自分だけの芸術家の隠れ家として提供しています。
ADUに関する規則・規定
カリフォルニアでは、年間約8万戸の住宅が建設されていますが、人口の増加に伴い、10万戸以上が必要とされています。より広いスペースを作るための解決策としてADUが注目されましたが、町や市には新しいユニットの建設を事実上抑制する地域条例があるため、ADUの許可を得ることは困難でした。2016年、SB1069が州政府を通過し、ADUをめぐる申請手続きや規則が緩和されました。これにより、一戸建ては1つの敷地につき1つのADUを持つことができ、ADUが付属か戸建てかによって公共料金も変わり、カリフォルニア州では道路から幅10フィートの別経路を作る必要がなくなりました。このため、カリフォルニア州の住宅所有者は、自宅にADUを建設したり、精巧な裏庭の住居の設計図を作成したりすることができるようになったのである。しかし、すべての町や都市が裏庭のコテージスペースの利点を完全に開放しているわけではないので、住宅所有者は地元の条例を確認する必要があります。
付属住居スペースの利点は何ですか？
カリフォルニアの多くの都市で、ADUがブームとなり、借り手や旅行者がボヘミアンスタイルの住宅に住めるようになり、地元住民や新しくカリフォルニアに来た人たちが必要とする賃貸住宅を提供できるようになりました。また、個人的には、戸建て住宅を所有することで、屋外空間を美しく演出し、小さな裏庭を作ることができます。また、住居の一部をADUとして利用することで、自宅の価値を高め、短期・長期の賃貸による受動的な収入源を確保することができます。大家族の場合、裏庭のコテージスペースは、家族の距離を縮めつつも、近すぎない完全なユニットとして機能するため、メリットがあります。また、家族や友人が町に来たときに、簡単にバケーションを楽しむことができるため、他の購入者にもメリットがあります。
付属住居スペースの作り方
ほとんどの戸建てADUコテージは、骨組みに木造フレームを使用し、空間を最大限に活用するために風通しの良いオープンなフロアプランを採用し、大きな窓からは光とカリフォルニアの塩分を含んだ空気を取り込むことができます。購入者が希望するADUのサイズやタイプに応じて、カリフォルニアの人々が閲覧できるプレハブのオプションがあります。裕福な住宅所有者は、建築家と協力して、自分の家に合った特注の住居を設計することができます。これらの住居は、通常の住宅と同様に検査の対象となり、購入者は許可を得て、カリフォルニア州住宅地域開発局（HCD）のガイドラインに従う必要がある。
付属住戸の平均費用
カリフォルニア州では、住宅所有者のデザインにもよりますが、ADUを建設または購入する場合、少なくとも2万ドル程度はかかると予想されます。プレハブの場合、一般に2万ドル前後から始まり、スタイルや含まれる設備によって価格が上昇します。また、保険料や土地調査費も考慮する必要があります。また、購入者は、これらのユニットを短期または長期のレンタルに使用する場合、それだけで支払う可能性があることを考慮する必要があります。このような物件を建設する場合、金融機関から融資を受けることが可能であり、HCDは物件の最終目的に応じて、購入者向けのリソースを提供しています。
どのような理由であれ、カリフォルニア州の規制当局は、こうした付属住戸を同州の住宅危機に対する解決策のひとつと位置づけています。カリフォルニア州では、この付属住戸が住宅危機の解決策になりうると考えているのです。
ここからは、不動産ビジネスに関わる方しか必要ない情報かもしれませんが、どの条例がどのように変わったのかをお伝え致します。
AB-881「Accessory dwelling units」とAB-68「Land use: accessory dwelling units」は、今回ADUの規制緩和に間違いなく州の住宅市場に最も大きな影響を与える法案です。この2つの法案は、都市がADUに課している現在の制限の多くを廃止するもので、カリフォルニアのADUをよりシンプルに建設することができるようになります。また、承認のための合理的なプロセスも提供します。
これらの法案は、一戸建てや集合住宅に追加されるADUの許可を、より早く承認または却下することを求めています。現行法では、これらの決定には120日かかることが認められていますが、この新しい法律では60日以内に決定することが求められています。これらの承認または却下は相当に早く出されなければならないので、そうすれば、遭遇する潜在的な問題が少なくなる。市や郡は、ADUの最小および最大サイズの要件を定めることができますが、最大サイズは、1ベッドルームのADUの場合は850平方フィート未満、1ベッドルーム以上の場合は1,000平方フィート未満にすることはできません。
最も重要なことは、これらの法案は、自治体が持つロットカバー、最低敷地面積などの要件を一切禁止していることです。都市はこれらの法律を制定することで、ADUを建設することを不可能にする効果を持たせています。市は、承認プロセスの一環として、不適合なゾーニング条件の是正を要求することはできません。要約すると、市町村は、これまでのようにADUの場所の建設を阻止する能力を持たないということです。これらの法案により、土地や家がどのように位置していても、ADUの建設が大幅に容易になります。
SB-13 料金の引き下げとさらなる制限の撤廃
SB-13「Accessory dwelling units」は、AB-881とAB-68に似ていますが、いくつかの大きな違いがあります。本法案以前は、地方機関は、ADUを申請する人が、本宅または提案された新しい建造物のいずれかに居住することを要求できました。本法案では、2025年1月1日までは、提案されたすべてのADUをこれらの要件から除外します。さらに、本法案は、750平方フィート未満のADUに対する影響額を撤廃し、それ以上の大きさのADUであっても、課される影響料は、主たる住居の面積に相関していなければならないとしています。SB-13は、ADUの建設を安価にし、また必要不可欠な規制を撤廃するものです。現在、物件を貸し出している家主は、賃貸物件用のADUを申請することができます。
AB-670 ホームオーナーズ・アソシエーション（HOAs）への取り組み
AB-670「共同利益開発：付属住戸」は、HOA複合施設内の人々がADUを建設することを容易にするものです。具体的には、一戸建ての土地にADUを建設することを禁止したり、不当に制限したりすることを防ぐものです。現在、多くのHOAがCCR（「条件、規約、制限」）を設けており、ADUの建設を阻んでいます。HOAは、ある土地にADUがあると、その土地の統一性を心配するかもしれませんし、誰がADUで借りていて、誰が借りていないのかわからないという心配もあるかもしれません。いずれにせよ、HOAは、人々が選択した場合にADUを建設する方法を用意する必要があります。HOAは、少なくともある程度はこの法案に法廷で異議を唱えるだろうが、今のところ、一戸建てのあるHOAの複合施設に住んでいれば、ADUを建設することは可能です。
AB-671： 低所得者層がADUを利用できるようにする
AB-671「Accessory dwelling units: incentives」は、一般計画において、住宅所有者がADUを建設し、低所得から中所得の世帯が借りられるように、何らかの形でインセンティブを与えることを求めています。どのようなインセンティブを与えるかは明記されていませんが、地方公共団体に金銭的なインセンティブについて考え、計画を構築することを求めています。
付属住戸（Accessory Dwelling Units）： 長期的な計画
これらの5つの法案に署名したことで、ニューサム知事が何をしようとしているのかがはっきりしました。州内で最も住宅に問題のある地域（ベイエリアや南カリフォルニアなど）の住宅所有者に対し、多くのお役所仕事がなくなった今、ADUを建設するよう促しているのです。州が作るインセンティブプランは、ADUへの関心を高め、住宅所有者が最も必要としている人々、つまり低所得者や中所得者層にADUを貸すように促すものです。
この計画がうまくいくかどうかは、まだわからないですが、選択肢が広がるという意味ではとても意義のある規制緩和であることは、間違えありません。
カリフォルニア州の最新不動産マーケット情報にご興味がある方は、是非ご連絡ください。
パーソン不動産 #不動産 #不動産投資 #カリフォルニア