はじめに
ロサンゼルスの一般的な住宅価格は間もなく100万ドルを超え、州の家賃の中央値は3,000ドルに近づいています。現在のニーズを満たすためには、より多くの住宅密度が必要なのは明らかです。しかし、カリフォルニアの人々が慣れ親しんできたライフスタイルを犠牲にする必要はありません。都市計画と公共政策の教授であり、UCLAのルイス・センター・フォー・リージョナル・ポリシー・スタディーズの副学術ディレクターも務めているマイケル・レンズ教授のコラムをご紹介致します。
広大な地理的範囲を持つロサンゼルス：持続可能な住宅拡充策
ロサンゼルスは地理的に広大で、シカゴのほぼ2倍、ニューヨークよりもはるかに大きいにもかかわらず、人口密度はこの2都市よりもはるかに低いのです。仕事も家と同じくらい分散しており、どの交通手段もそれほどうまく機能していません。電車の本数はまばらで、バスはさほど機能しておらず、最速の選択肢がほとんどないため、ほとんどのロサンゼルス市民は利用しません。L.A.は自動車を中心に建設されましたが、現在では自動車交通が効率的に移動するには密度が高すぎます。
しかし、このようなスプロール現象（郊外で暮らす人の増加に対して、十分なインフラ整備が行われていない状態で、次々と無計画に都市化することを表す）は有効活用できます。シカゴやニューヨークの商業中心地が、それぞれの都市の他の場所での仕事の見込みを矮小化しているのとは対照的に、グレーター・ロサンゼルスには仕事が豊富な地域が数多く集まっています。ウェストサイドとアーバインはロサンゼルスのダウンタウンに匹敵し、グレンデール、ウェストバレー、ロングビーチ、アナハイム、インランドエンパイアの雇用の中心地には、それぞれダウンタウンの約半分の雇用があります。
この課題を達成するために、土地利用の改革が必要
この地域に点在する中密度の都市ハブを中心に、住宅計画を再構築することができます。このアプローチは、特に米国以外では、成功した柔軟なモデルとなっています。多様な住宅タイプや交通手段を提供する東京の人口密度の高い郊外や、低密度のタウンホーム、長屋、小規模なアパートや二世帯住宅を中心に建設されたヨーロッパの多くの主要都市の郊外を考えてみてください。こうした開発地域は、都心まで45分以内で行ける通勤鉄道の駅に近いことがよくあります。
複数の雇用の中心地を最大限に活用するには、一戸建て中心の住宅地から方向転換し、カリフォルニア州民に適したスイートスポットを見つけることが必要です。私たちは、小規模の集合住宅（2～8戸など）を増やすことに焦点を当てるべきであり、その一方で、人々が雇用の中心地の近くに住めるようにすべきです。
土地利用を改革の必要性
そのためには、スプロール化する一戸建て住宅地に代わる選択肢を提供するために、密度を高めるための建築を抑制する法律を含め、土地利用を改革しなければなりません。これは必ずしも、過去1世紀に建設された都市形態やコミュニティを消滅させることを意味するものではありません。しかし、ある程度の高密度化がなければ、インランド・エンパイアやその他の郊外に人と開発を押し進めることになるでしょう（すでにそうなっています）。その結果、通勤時間がさらに長くなり、住宅価格もさらに高くなるのは目に見えています。
筆者であるUCLAルイス地域政策研究センター副所長マイケル・レンズは、ロサンゼルスのウエストサイドにある一戸建てに住んでいます。彼の隣には集合住宅がありますが、アパートやタウンホームは例外です。一戸建て住宅か付属住戸以外は建てられないという制限が、彼の家からメトロE（旧エキスポ）線の最寄り駅まで1マイル（約1.6キロ）も続いています。アパート建築の制限は、そのメトロの停車駅を中心とする半径1マイルのほとんどの土地区画に適用されます。
これらのゾーニング制限は理にかなっていない
つまり、Eラインの建設にかかった莫大な投資を正当化するのに必要な利用者を生み出すには、近くに住める人が少なすぎるのです。さらに、近隣の一戸建て住宅は天文学的に高く、100万ドルでは何も買えません。L.A.メトロの電車やバスの利用者数が減少している理由はいくつかありますが、交通機関の近くに人口密度が低すぎることが大きな理由です。
また、リモートワークによって、南カリフォルニアの住宅に新たな可能性が生まれています。都心部の不動産を上昇させ続けている主な要因は、高所得世帯が高度に都市化された地域の近くに住む傾向が強まっていることです。リモートワークは、ダウンタウンのオフィスに通う必要がなくなった高所得のオフィスワーカーにとって、中心部の一部の地域が魅力的でなくなることで、こうした家賃上昇圧力を緩和するのに役立ちます。
エコー・パークやボイル・ハイツのような地域は、家賃の高騰や転居圧力から解放されるかもしれません。交通の便が良い地域を中心に、より戦略的な計画を立てれば、これらの地域の家賃上昇はさらに緩和されるでしょう。より多くの地域で、特にサンタモニカ、パサデナ、バーバンクのような分散した雇用の中心地に近いゾーンで、より高い密度を認めることができれば、ジェントリフィケーションのリスクが最も高い地域も、いくらか緩和されるはずです。
このアプローチは、州の住宅義務に対応するために必要な開発の種類をより柔軟にすることも可能にします。州のガイドラインでは、南カリフォルニアは2029年までに130万戸の住宅を追加しなければなりません。控えめに見積もっても、少なくとも12の主要な雇用拠点があるとすれば、2029年の目標達成のためには、各拠点が通勤圏内に10万戸の住宅を供給できるように区画整理される必要があります。
遠隔地での仕事が増え、毎日の通勤時間が短くなれば、多くの労働者が受け入れようとする潜在的な通勤距離は大きくなります。その結果、雇用の拠点となる住宅を建設できる土地の面積が大幅に拡大し、労働者により多くの潜在的な住居の可能性が提供されることになります。ただし、建設が許可された場合に限ります。
ロサンゼルスにはユニークな都市景観があります。雇用の中心地が数多く分散し、地理的な広がりも大きいため、住宅密度を高めるために東海岸の都市を真似る必要はありません。コンドミニアムのタワーや超高層マンションを建てて、すべての人が住めるようにする必要はないのです。より住みやすく公平な未来への道筋は明らかです。つながりのある多様な地域に住宅を増やし、ロサンゼルスはロサンゼルスであり続けることができるのです。
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この記事はLos Angeles Times ウェブサイトを元に、筆者が和文抄訳し加筆修正を加えたものです。内容の真贋については原文を正として取り扱いください。
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