2023年8月14日付けでカリフォルニア不動産協会(C.A.R./CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS®)が8月のアメリカ不動産マーケットのレポートを発表しました。
アメリカの不動産マーケットの近況
住宅取得能力指数（Housing Affordability Index）は第2四半期においても課題であり、金利が引き続き高止まりするため、2023年後半もこの問題は続くでしょう。直近の数ヶ月でインフレーションが3%に近づく中、食品やエネルギー価格の上昇が今後数ヶ月で予想されるため、金利は過去2週間でさらに上昇しています。8月と9月にはインフレーションが大きく下がる見込みは低く、年末までに連邦準備制度理事会（FRB、The Federal Reserve Board、Fed）が政策金利をもう一度引き上げる可能性があります。このような状況から、住宅ローン金利は市場が以前予想したよりも長い期間にわたって高い水準にとどまる可能性があります。
住宅取得能力指数は2007年以来の最低水準
C.A.R.は、第2四半期の住宅の負担可能性指数を発表しました。カリフォルニア州の世帯のうち、典型的な一戸建て住宅を購入できる割合は16%となり、これは2007年の第3四半期以来の最低水準です。高金利の住宅ローンは借入コストを史上最高水準に押し上げ、第1四半期からの住宅ローン支払いが8.1%増加し、第2四半期からは5.3%上昇しました。
平均価格の家の購入には月々$5,200の支払いが必要であり、州内の30年固定金利6.61%の状況下で、最低で208,000ドルの収入が必要でした。
2023年第2四半期の最低収入要件は新記録であり、過去3四半期のうち2回目で、20万ドルを超えるのはこれが2回目です。過去17年間で最も高い水準にある金利と、年内にも高いままである見込みから、住宅取得能力指数は今後の数四半期にわたって多くの住宅購入希望者にとって課題となると予想されています。
7月のインフレーションは引き続き緩和傾向、しかし8月には上昇する可能性あり
6月の3%から7月の3.2%へと年間ベースのインフレーションが上昇したにもかかわらず、先月の0.2%の月間増加は2022年の0.5%の平均増加から引き続き緩和しています。一方、コアインフレーションは6月の4.8%から7月の4.7%へと年間ベースで徐々に低下し、3ヶ月間の年間平均が3.1%となり、2021年9月以来の最も遅いペースとなりました。
住宅価格は上昇したままですが、2023年初めからは鈍化しており、一方で中古車/トラックは7月にさらに軟化し、航空運賃は年間ベースで急激に下落しました。
ただし、ヘッドラインのインフレーション指数の下降トレンドは、ガソリン価格が再び上昇し始め、食品の生産者価格も7月に上昇したことで、今後数ヶ月で逆転する可能性があります。地政学的な緊張や気象関連の要因によって食品とエネルギー価格に上方圧力がかかり、インフレーションの下降傾向が今後数ヶ月で妨げられる可能性があります。
消費者信頼感指数は8月も横ばい
ミシガン大学による2023年8月の消費者信頼感指数(Consumer sentiment)は7月の21ヶ月ぶりの高水準からほとんど変わらずでした。2023年8月の指数は71.2となり、7月の71.6からわずかに低下しましたが、2022年6月の50という歴史的な最低水準よりもはるかに高い水準です。消費者は物価について前年比3.3%という予想を持っており、これは2020年のパンデミック前の2.3%から3.0%の範囲よりも高い水準であるものの、インフレーションが緩和しているとの認識が広がっています。
一方で、金利に対する認識は変わっていません。多くの消費者は今後1年間で金利が上昇すると予想しています。ただし、7月下旬以降の金利の上昇トレンドによって、金利見通しに影響を与える可能性があります。
住宅ローン金利、昨年11月以来の最高水準に到達
金利は2023年4月初旬から着実に上昇し、2023年8月14日には9か月ぶりの最高水準に達しました。Mortgage News Dailyの報告によると、平均30年固定金利住宅ローンは5ベーシスポイント上昇し、2023年8月14日には7.24%に達しました。7月のインフレーションは、政府の次回の利上げの可能性を最小限に抑え、過去数か月にわたる金利上昇のトレンドを転換することが期待されていました。
しかし、消費者物価指数の発表後、上昇トレンドは続き、先週の生産者物価指数の発表後も金利は上昇し続けました。短期的な原油や食品価格の上昇、2024年の経済的なソフトランディングの実現の可能性が市場の多くの人々に示唆されたため、連邦準備制度理事会はしばらくの間政策金利を据え置く可能性があります。
このような状況から、インフレーションのクーリングトレンドにもかかわらず、金利は過去数週間にわたって上昇し続け、連邦準備制度理事会が次の金利動向に関する市場へのより決定的なメッセージを送るまで、第3四半期の残りにわたって高い水準で推移する可能性があります。
小規模企業の業況改善
小規模企業の景気楽観指数*は7月に再び改善し、3か月連続で91.9に上昇しました。しかし、指数は依然として歴史的な平均値である98を下回り、19か月連続でその状態が続いています。小規模企業オーナーは、インフレーションの緩和、経済状況の改善、将来の売上期待の向上により、より前向きな姿勢を示していました。2022年中頃に記録した51%から、全てのオーナーの42%が7月にも求人の埋め合わせに苦労していましたが、減少しています。
楽観的な見通しの向上は、所有者のうち27%が今後数か月で資本支出を増やす計画を持っており、これは6月から2ポイント増加しています。
*経済活動に関する消費者信頼感と楽観性の水準を測定する指標。同指数は経済活動全体の主要な部分である個人消費の動向を予想する。米インベスターズ・ビジネス・デイリー（ＩＢＤ）と米テクノメトリカ・マーケット・インテリジェンス（ＴＩＰＰ）から発表され、約900人の消費者の調査に基づいています。
50を上回る数値は消費者が楽観的であることを示し、50を下回る数値は悲観的であることを示す指標です。予想より高い数値は米ドルにとって買い材料であるとされますが、予想より低い数値は米ドルにとって売り材料であると解釈されます。
お知らせ
＊南カリフォルニアで不動産投資物件をお探しの方、今すぐでなくてもお客さまのご要望に合わせて現地の情報をお伝えしたり、ご予算に応じて物件のご紹介を致します。弊社では、お客さまの目的に合わせたアメリカ不動産マーケットレポートやリサーチも行っております。お気軽に「こちら」からお問い合わせください。
パーソン不動産 #不動産 #不動産投資 #カリフォルニア #アメリカ不動産投資
この記事はCALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS®ウェブサイト発表のレポートを元に、筆者が和文抄訳し加筆修正を加えたものです。内容の真贋については原文を正として取り扱いください。
・当ホームページに掲載されている事項は、パーソン不動産のご案内等のほか、米国カリフォルニア州の私用商用物件取得および不動産投資一般に関する情報の提供を目的として当社が作成したものであり、不動産投資・イベントへの勧誘を目的としたものではありません。
・当ホームページは特定の商品の勧誘や売買の推奨等を目的としたものではありません。
・当ホームページは特定物件および不動産株式市場全般の推奨や不動産価値の上昇または下落を示唆するものではありません。
・当ホームページ中のいかなる内容も投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。
・最終的な投資決定はお客様ご自身の判断でなさるようにお願いします。