市場動向の要約
現地時間9月11日にCALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS®が発表した、9月のマーケット需要予測レポートをご紹介いたします。
金利と経済の影響
住宅市場の買い手と売り手の感情は、8月もほぼ変わらずにとどまりました。連邦準備制度委員会（FOMC）の次回会合で連邦準備制度（Fed）の次の動きについてのさらなるシグナルを待っているためです。経済は半年前に予想された以上に強く見えるため、少し長い間金利は高いままでしょう。ただし、借入コストが上昇し、金融状況がきつくなり始めるため、消費者は限界に達しているかもしれません。そのため、経済はおそらく今年後半になるとさらに減速の兆候を示し、中央銀行は2024年第1四半期から金利を引き下げざるを得ないでしょう。住宅ローン金利は今年の第4四半期から下落し、来年にさらに改善するでしょう。ただし、下落はおそらく徐々に行われるでしょう。
住宅市場の信頼度
住宅買い手の信頼度が低いままで手の届かない価格と供給の緊張が続いています。8月には異常な市場動向により住宅市場の感情が停滞し、Fannie Maeが最新の全国住宅調査で報告しました。住宅を購入するのに良い時期だと考えている人は18％で、少なくとも過去3年間で市場が見た最低水準です。先月のほとんどで金利が上昇し続けたため、消費者は住宅購入条件に対して悲観的な気持ちを持ち続け、すぐに好転することは期待していませんでした。実際、10人中2人未満（18％）しか、次の12か月で住宅ローン金利が下落することを予想していませんでした。
一方で、売り手側では消費者はより楽観的で、66％が良い時期だと報告しました。住宅価格が安定し続け、住宅供給が緊張したままであるため、今年初めから住宅販売に対する消費者の信頼度が高まっています。
カリフォルニアの住宅エクイティ
カリフォルニア州のネガティブエクイティを持つ住宅の割合は低いままです。2023年第2四半期における住宅資産価値は前年同期比で減少しましたが、2023年第1四半期からは四半期ベースで改善しました。CoreLogicの最新のHomeowner Equity Insightsレポートによると、全国レベルで、住宅ローンを持つ所有者は2022年第2四半期から年間で総額2870億ドル、つまり前年比1.7％減少しました。平均的に、アメリカの住宅ローンを持つ所有者は前四半期に比べて8,300ドルの資産価値を失いましたが、2023年第1四半期に住宅価格が一般的に底を打った時点から平均で13,900ドルの資産価値を回復しました。
約2％の住宅ローンを持つ物件、つまり110万戸が前四半期には水没したかネガティブエクイティを持っていました。水没した住宅の数は前年比で4％増加しましたが、ネガティブエクイティを持つ住宅物件の割合は、2009年第4四半期に観察された26％のピークから大幅に低かったです。カリフォルニア州は2023年第2四半期に年次のエクイティ損失を報告した16州の一つで、平均的な住宅所有者は2023年第2四半期に48,000ドルの損失を被りました。ただし、州全体でのネガティブエクイティを持つ住宅の割合はCoreLogicによる報告の中で最も低い0.8％でした。
景気後退の可能性
現時点では、ソフトランディングの可能性が向上しています。アメリカ経済の持続力は経済学者を驚かせ続け、景気後退に陥る可能性が再び低下しました。ゴールドマン・サックスの最新の予測によれば、次の12か月でアメリカが景気後退する確率は、以前の20％から15％に減少しました。この投資銀行は、Fedが9月に金利の引き上げを一時停止し、2024年第2四半期に「非常に徐々に」25ベーシスポイント（0.25％）ずつ引き下げが始まると予想しています。
消費者の金融状況
ゴールドマン・サックスはまた、金融政策の引き締めによる経済活動の減速が徐々に緩和され、2024年初めまでには非要因になると予測しています。実質可処分所得は着実に成長し、堅実な雇用の拡大が続くことから、来年に回復するでしょう。家計の金融状況に対する信頼度は以前ほど高くありません。今年上半期には堅実な雇用の拡大とまずまずの経済状況にもかかわらず、労働市場が鈍化し、借入コストが高いままであるため、消費者は自分の金融状況に対する信頼が低くなりました。
賃金の成長の鈍化は楽観的な気持ちの減少に寄与する要因となる可能性があり、家計収入の予想成長率は8月に0.3％減少し、2.9％に低下し、2021年7月以来の最低水準に達しました。7月中旬から8月中旬にかけて金利が急上昇したことも、2022年8月からの信用アクセスの認識の悪化につながった可能性があります。世帯の約60％が、昨年同じ時期と比較して信用を得るのが難しくなったと報告しており、このシリーズのピークが記録された時期と比較しています。
家計は8月に将来の金融状況についても前向きではありませんでした。世帯のうち、1年後に自分たちの状況が改善すると考えているのは約4分の1（23.8％）だけで、2022年10月以来の最低水準です。
賃貸市場の成長
新しい供給は賃貸料の成長を緩和し続けています。かつて市場が二桁の賃貸料成長を経験した日は過去のもので、今後数か月でアパートメントの賃貸料が前年比で減少する可能性があります。不動産テックプラットフォームRealPageによれば、2023年8月の全国レベルの賃貸料は前年比でわずか0.28％増加しました。Covidロックダウン中を除いて、賃貸料は10年以上年間ベースで減少したことはありません。アパート供給の急増が最近の成長の減速の主要な要因です。
過去3年間で100万以上の新しいユニットが建設され、今年だけで50年ぶりの高さである46万ユニット以上が完成する見込みです。全国レベルで供給が高まり続けることから、賃貸料の成長は2025年まで低いままでしょうが、2026年には供給が減少する見込みです。
注：週次市場ミニットレポートは毎週月曜日の午後6時（太平洋時間）に更新されます。
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この記事はCALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS® ウェブサイトを元に、筆者が和文抄訳し加筆修正を加えたものです。内容の真贋については原文を正として取り扱いください。