はじめに
ここ数か月間、住宅ローン金利は高止まりしているものの、最新の住宅市場報告書は、2024年が終わり2025年を迎えるにあたり、市場が引き続き改善するだろうという希望を与えています。11月の住宅販売件数は依然として新型コロナウイルス感染症流行前の水準を大幅に下回っていますが、市場の状況は前年比で改善が続いています。インフレ率は高止まりしているように見えますが、今のところは予想の範囲内であり、FRBは今週予定されている利下げを実行する可能性が高いです。消費者の住宅市場に対する見方も楽観的になっており、これは来年に多くの潜在的な住宅購入者が購入に踏み切る可能性があることを示す良い兆候です。
カリフォルニア州の住宅販売、2021年半ば以来の大幅増加
カリフォルニア州では、中古住宅販売が2021年6月以来最大の年間増加率を記録したものの、住宅市場は依然として未完成の状態です。前年同月比で2桁の成長率を記録したにもかかわらず、中古の一戸建て住宅の販売数は、コロナ感染症流行前の水準である40万戸（季節調整済み、年換算）を大幅に下回っています。先月観察された前年同月比の大幅な増加は、2023年11月の住宅販売が2007年後半以来の最低水準に落ち込んだため、低水準効果によるものが大半でした。 とはいえ、前年および前月からの増加は現実のものであり、11月までの累計販売成長率は3.1%に改善しました。
カリフォルニア州の住宅価格は、緩やかな成長ペースを維持しています。11月の州全体の中央値価格は、前年同月比で17ヶ月連続で上昇を続けていますが、先月の上昇幅は2024年5月から2024年10月の6ヶ月間の移動平均を下回りました。価格上昇の減速は、今後数ヶ月で住宅価格がさらに下落する可能性があることを示しています。ホリデーシーズンに向けて市場が減速しているため、今後数ヶ月の住宅価格は前月比でさらに緩やかに推移すると予想されますが、2025年第1四半期までは前年比で一桁台前半の伸びが続くでしょう。
住宅ローン金利の低下を予想する消費者が増え、住宅購入意欲が再び上昇
ファニーメイが発表した住宅購入意欲指数は11月に0.4ポイント上昇し、2022年2月以来の高水準に達しました。今後12ヶ月間で金利が下がると考えている回答者の割合は、11月に5ポイント急増し、45%という過去最高を記録しました。一方で、ほぼ5人中2人（38%）は、同じ期間に住宅価格が上昇すると予想しています。住宅市場に対する消費者の信頼感は概ね改善しており、10月には「購入に適した時期である」と答えた回答者の割合が3ポイント上昇して23%となりました。一方で、「売却に適した時期である」と答えた回答者の割合は64%で変化はありませんでした。住宅市場に対して楽観的な見方をする消費者が増えていることは心強く、より多くの潜在的な購入者が傍観を止めようとしている兆候である可能性があります。
インフレは加速するも、予想通り
最新の消費者物価指数（CPI）は前月比で0.3%上昇し、前年同月比では2.7%上昇しました。最新の年間物価上昇率は10月より0.1ポイント高かったものの、月間および年間上昇率はコンセンサス予想通りでした。最新の報告書によると、9月に2.4%という最近の最低値を記録して以来、2ヶ月連続でインフレ率が上昇しており、物価は依然として高止まりしていることが示唆されています。エネルギーと食料品を除くコアCPIは、当月0.3%上昇し、前年比の成長率は3.3%にわずかに上昇しました。11月のCPI上昇分の40%を占めた住宅費は前月比で0.3%上昇し、前年比では4.7%上昇しました。住宅関連のインフレは依然として高い水準にあるものの、主たる住居の家賃およびオーナーズ・イコール・レンタルは3年半で最も低い月間上昇率を記録しており、これは明るい兆しです。
FRBは依然として金利引き下げを予想されています。11月の最後の2週間は住宅ローン金利が低下していましたが、12月初旬から上昇傾向にあります。最近発表された予想を上回るインフレ率のデータが、ここ数週間の金利上昇の一因となっており、FRBが来年にフェデラル・ファンド金利をどの程度引き下げるかという懸念が金利の変動に影響を与え続けています。来年のインフレ率は以前考えられていたよりも緩やかに落ち着く可能性が高いため、多くのエコノミストは2025年のFRBの量的緩和計画に対する期待値を引き下げ、来年の中央銀行による金利引き下げはより少ないと予測しています。FRBは12月のFOMC会議で25ベーシスポイントの金利引き下げを行うと予想されていますが、今後の金利引き下げ発表にはより慎重なメッセージが添えられる可能性があります。
選挙後の中小企業オーナーの楽観論が急上昇
11月にNFIBの主要指数が8ポイント上昇して101.7となったことで、中小企業の楽観論は2021年6月以来の高水準に急上昇しました。前月比で急上昇したことにより、2022年1月以来初めて、指数は50年平均の98を上回りました。指数を構成する10の要素のうち9つが前月より改善し、1つだけが変化なしでした。特に、経済見通しと売上予測に対する楽観的な見方は大幅に増加しました。これは、経営者が今後数年の力強い経済成長につながる税制や規制の変更に期待しているためです。オーナーの自信の急上昇は、選挙結果によって間違いなく後押しされたものですが、連邦準備制度理事会（FRB）の金利引き下げも、中小企業オーナー向けの融資条件の改善に役立ちました。そして、選挙が終わり、オーナーは来年度の税制や規制がどうなるかについて、より明確な見通しを持つことができるようになりました。そのため、不確実性のレベルも10月から12ポイント低下して98となりましたが、最近の傾向よりも高い水準にとどまりました。
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2024年12月16日,CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS®の記事を元に、筆者が和文抄訳し加筆修正を加えたものです。内容の真贋については原文を正として取り扱いください。