住宅ローン大手のファニーメイとフレディマックは、2023年の政府保証ローンの限度額を過去最高水準に引き上げ、高コスト地域には100万ドル以上の融資限度額を打ち出すと、連邦住宅金融庁が11月29日火曜日に発表した内容をCNNの記事を元にご紹介します。
FHFAによると、今年に入って住宅ローン金利の高騰に直面し不動産市場が冷え込む中でも、住宅価格は依然として上昇しており、第3四半期の価格は前年同期比で12.21%上昇している。その結果、2023年の基準コンフォーミングローン限度額は726,200ドルとなり、今年の限度額647,200ドルから79,000ドル引き上げられることになりました。平均的に高額な物件の地域(high cost areas)は、新たに108万9300ドル（ベースライン融資限度額の150％まで）の融資限度額が設定される予定です。今年のこれらの地域(high cost areas)の融資限度額は970,800ドルです。この融資限度額を超える住宅ローンは、「ノンコンフォーミング」または「ジャンボ」住宅ローンと呼ばれ、通常、高い金利が適用されます。
来年の引き上げ幅は、2022年に打ち出されたものほど大きくありません。それは、住宅価格の伸びが鈍化していることが大きな理由です。2021年の54万8250ドルから9万8950ドル増加した2022年の増加額は、1980年まで遡って最大の増加率、増加額となりました。
William Raveis Mortgageの地域副社長であるMelissa Cohn氏は、「この新しい、はるかに高い数字は、より多くの住宅購入者がファニーメイとフレディマックの融資を利用することを可能にするでしょう」と述べています。しかし、住宅業界のすべてが、限度額の拡大が良い考えであることに同意しているわけではありません。住宅ローンの貸し手やサービサー、保険会社、技術・データ会社の業界団体であるHousing Policy Councilは、融資限度額の引き上げは、住宅取得の危機をさらに悪化させると主張しています。住宅価格が世帯収入よりはるかに速いスピードで上昇しているため、より大きなローンを税金でバックアップすることで、住宅ローン金利が少し下がり、その結果、人々がより高価な住宅を購入するよう促しかねません。
コンフォーミングローン枠とは？
ファニーメイとフレディマックは、米国の住宅ローンの約半分をバックアップしていますが、彼らは貸し手ではありません。その代わり、フレディとファニーは貸し手からローンを購入し、投資家に販売しています。そのため、貸し手にとってはローンが安くなり、消費者にとっては信用が保たれ、比較的手ごろな価格で購入できるなどの利点があります。基準融資限度額は、1戸を購入する場合の最高融資額（購入価格ではない）です。高バランスのローンをコンフォーミングに分類することで、より多くの住宅購入者が、通常より安価で、頭金が少なくて済み、クレジットスコアが低くても可能なローンを利用できるようになります。ジャンボローンは、リスクが高いため、より高価であり、審査も困難です。
FHFAは、毎年、住宅価格の上昇率から上限額を決定しています。この法律では、平均価格が高い地域(high cost areas)の融資限度額は、その地域の住宅価格の中央値の倍数として、基準融資限度額の150％を上限に設定されます。高コスト都市(high cost areas)には、サンフランシスコやシリコンバレーなどの地域、ニューヨークやワシントンDC、およびこれらの都市の周辺郊外が含まれます。
FHFAはローンリミットの引き下げを認めない方針である。住宅価格が下落した場合、住宅価格の下落分が “埋め合わせ “されるまで、ローン限度額は前年と同じままである。例えば、住宅暴落後、2007年にローンリミット値の基準値は変わらず、再び上昇した2017年まで同じ水準で推移しました。
2022年11月29日付 CNNの記事を和文抄訳し筆者が加筆修正を加えたものです。内容の真偽については、原文を優先してください。