今回は、2023年9月27日全米不動産協会（National Association of REALTORS®）発表のアメリカ商業不動産セクターの2023年8月のパフォーマンスと展望についてのレポートを紹介したいと思います。
低金利の継続と市場への影響
大幅な金利の引き上げが商業不動産市場に打撃を与えた中、最近の連邦準備制度の金利据え置き決定は市場に休息をもたらすでしょう。過去18ヶ月で11回の金利引き上げを経て、商業不動産信用は二つの地域銀行が2023年3月に崩壊した後、より慎重になった貸し手たちによってさらに締め付けられています。連邦準備制度の調査によれば、商業不動産ローンの大部分を保有する中小規模の銀行は、今年の第2四半期に貸し手基準を引き締めたと報告しています。
一方で商業不動産ローンの債務不履行率は上昇していますが、歴史的には低い水準にとどまっています。連邦準備制度は年内にさらなる金利引き上げを示唆していますが、この一時停止は経済への金利上昇の影響を評価する時間を与えてくれるでしょう。
商業不動産セクターの課題と展望
低金利のローンが高い金利で満期を迎える中、商業不動産セクター全体が課題に直面しています。高い空室率と遅い家賃の成長が現在の市場の主要なトレンドとなっています。マイナスのネット吸収と新しい供給により、2023年8月時点でオフィスの空室率は歴代最高の13.3％に達しています。マルチファミリーの家賃成長はさらに鈍化しましたが、高い住宅ローン金利のために多くの人々が市場から排除されているため、アパートビルへの需要は増加しています。小売りの供給は依然として不足しており、このセクターは他のセクターと比べて最低の空室率である4.2％を維持しています。
最後に、産業不動産セクターは他のセクターよりも最も速い家賃成長を示しており、需要は前パンデミック時の水準に近づきつつあるようですが、依然として強力です。
2023年8月の商業不動産セクターのパフォーマンス
マルチファミリー部門では、供給されるユニット数が前年比32％増加するなど、未曽有の増加が見られています。2022年8月までの過去12ヶ月間に市場に投入されたユニット数は前年に比べて32％も増加しました。その結果、空室率は昨年の同時期に比べて1.2％上昇しました。それでも吸収率は8月まで持続的に上昇しており、前年比23％増加しており、過去1年間と比較してかなりの伸びを示しています。マルチファミリー部門は、好ましい人口動態、強力な就職市場、高い住宅ローン金利による住宅の手頃さといった要因により、他のCREセクターと比較して強力なままでしょう。
オフィスセクターの課題と将来展望
パンデミックが終息に向かっても、従業員は物理的なオフィス空間への意欲を示していません。一方で市場へのオフィススペースの供給は依然として多くあります。これらの状況に加えて、リモートテクノロジーの進化やフレキシブルな働き方環境の台頭などがあり、2023年8月までの12ヶ月間で、占有面積に対する未占有オフィススペースが5940万平方フィートも増加するという大量の余剰が生まれました。その結果、オフィスの空室率は13.3％となり、過去10年間で最も高い水準の一つに達しました。進行中の多くのオフィス建設プロジェクトと進化する労働環境や要求に適応するために、オフィスセクターは大きな課題に直面する見込みです。
工業セクターの現状と将来展望
商業不動産の工業セクターは、昨年のピークから緩和され、前パンデミック時の水準に戻りました。前年比でネット吸収は47％減少しています。追加の工業スペースが5億2500万平方フィートも市場に導入された記録的な高さと、需要の減少が組み合わさり、工業用スペースの空室率が5.4％に上昇し、家賃成長が7.5％に抑制されました。それでも、工業スペースの賃貸料は前パンデミック時よりも速いペースで上昇し続けています。
小売セクターの展望
過去10年間にわたり、電子商取引の台頭が従来の小売セクターに課題を投げかけてきましたが、パンデミックはこの活動の減少をさらに悪化させました。ただし、小売セクターは引き続き強力であり、2023年8月までの12ヶ月間の家賃成長率は前年比1.2％減少して4.4％になり、前パンデミック時の水準よりも3.2％高い水準を維持しています。空室率は過去5四半期間で4.2％となり、すべてのCREセクターの中で最も低い水準を維持しています。インフレが収束し、金利が今年後半に安定するとの見通しを踏まえると、小売スペースの需要の見通しは強力です。
ホテルセクターの見通し
ホテルの需要は依然として高まっており、占有率と室料が上昇しています。ホスピタリティ業界は、COVID-19の制限や隔離措置の影響を受けた後、ホテル収益が追い打ちをかけられたことで、注目に値する回復を遂げています。利用可能な部屋あたりの収益（RevPAR）は、前パンデミック時の水準よりも13％以上高く、平均日額（ADR）は約18％高くなっています。ビジネスおよびレジャー旅行が勢いを増す中、ホスピタリティ施設への需要は2023年全体を通じて上昇し続けるでしょう。
NARについて
全米不動産協会（NAR/National Association of REALTORS®）は、アメリカ最大の業界団体であり、住宅および商業不動産業界のあらゆる側面に関与する150万人以上のメンバーを代表しています。”REALTOR®”という用語は、全米不動産協会のメンバーであり、その厳格な倫理規定に従っている不動産専門家を識別する登録集団メンバーマークです。
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Sep 27, 2023 , NARウェブサイトを元に、筆者が和文抄訳し加筆修正を加えたものです。内容の真贋については原文を正として取り扱いください。