アメリカ不動産データ提供会社のATTOMは、現地時間9月21日に全米における住宅フリッピングビジネスのマーケットトレンドを発表しました。日本の方でもアメリカの住宅フリッピングビジネスを手掛けている方も多くいらっしゃると思いますので、今回は2023年第2四半期の米国住宅フリッピング利益と利益率をご紹介していきます。
サマリー
2023年第2四半期の米国の住宅フリッピングレポートを発表しました。この報告によれば、2023年第2四半期には、合計84,350戸の単独住宅およびコンドミニアムがフリップされ、これは米国での家の売買の13分の1（8％）を占めています。
この数字は、2023年第1四半期の米国全体の住宅売買の9.9％および昨年第2四半期の8.9％から減少しています。フリッピング率は歴史的に高いままですが、2021年以来ほぼ最低水準に低下しました。
不況から回復の兆候
しかし、このレポートはフリッピング活動が減少している一方で、投資家の利益および利益率が不況から回復の兆候を示していることも明らかにしています。両方が2四半期連続で増加し、投資収益が2020年以来最も速いペースで上昇し、生の利益も過去10年で最も急上昇しました。利益率は2021年のピークからまだ大きく下回っていますが、今年の第1四半期から第2四半期にかけてほぼ5ポイント上昇しました。
一方、典型的なフリップの生利益は四半期で18％増加しました。
住宅フリッピングの利益改善は、広範な米国住宅市場の回復の中で発生し、春の購買シーズン中に単独住宅の中央値価格が10％上昇し、昨年の中頃から2023年初めまで低下していた価格から回復しました。
ATTOMのCEOであるロブ・バーバーは、「短期的な利益を得るために家をフリップする投資家の運気は、市場全体が上昇していく中で逆行した長い異常期間の後、より多くの回復の兆候を示していますが、最新の投資収益は、通常の取引の保有コストをまかなうには十分に大きくないかもしれません。利益の減少が終わったと宣言するのはまだ早く、第2四半期の市場の急上昇が続くか、昨年のように再び後退するかにかかっています」と述べています。。
全国のフリップ物件のうち、一般的な取引（投資家が支払った中央購入価格と中央再販価格の差）の粗利は、2023年第2四半期に66,500ドルに増加しました。これは2022年第2四半期の102,063ドルから35％減少しており、過去5年間で最低の水準の1つになっています。ただし、今年の第1四半期の56,250ドルからは増加しています。
典型的なフリッピングの粗利は、2023年第2四半期に獲得した元の取得価格に対する投資収益率である27.5％に改善されましたが、2021年第2四半期に中央価格で61％に達した高水準からはまだ遠く、2023年第1四半期の22.9％および昨年第4四半期の22.3％からは増加しています。
これらの利益および利益率は、2023年第2四半期に物件を購入した時点から売却する時点までの価格の変動を利用して増加することができた投資家によって維持されています。
具体的には、フリップされた住宅の再販価格は、2023年第2四半期に2.1％増加し、再販価格は2023年第1四半期に一般的に見られる住宅フリッパーの取得時に見られる中央価格の1.6％減少とは対照的でした。価格の変動が減少から増加に転じたことが、利益および利益率の改善につながりました。
最近の逆転は、米国全体の住宅市場とは逆の方向に進む異常なパターンを一時的に反転させました。過去2年間、フリッピングの収益は、長期にわたる10年間のブーム期間中に通常の売り手の価格と利益が急上昇しているにもかかわらず、ほとんど下がり続けていました。
米国全体でフリップ物件の割合が減少
米国内の住宅フリップは、2023年第1四半期から2023年第2四半期にかけて、データ分析に十分なデータがある米国の都市統計区域（190地域中168地域、88％）で住宅全体の売買の割合が減少しました。売買割合は、レビューされた都市の3分の1以上で2ポイント以上低下しました。 （データが十分であり、第2四半期に50件以上の住宅フリップがある場合、都市エリアが含まれました）。
これらのエリアの中で、2023年第2四半期のフリッピング率が最も高かったのは、メーコン（ジョージア州）（全住宅販売の16.8％）、コロンバス（ジョージア州）（15.3％）、スパルタンバーグ（サウスカロライナ州）（13.5％）、アトランタ（ジョージア州）（13.5％）、アクロン（オハイオ州）（12.5％）でした。
アトランタを除く、100万人以上の人口を有する都市エリアでフリッピング率が最も高かったのは、メンフィス（テネシー州）（12.5％）、ジャクソンビル（フロリダ州）（11.1％）、シンシナティ（オハイオ州）（11.0％）、フェニックス（アリゾナ州）（10.9％）でした。
第2四半期の都市エリアでフリッピング率が最も低かったのは、シアトル（ワシントン州）（3.7％）、サンタローザ（カリフォルニア州）（4.0％）、サンノゼ（カリフォルニア州）（4.2％）、サンフランシスコ（カリフォルニア州）（4.3％）、ヒロ（ハワイ州）（4.3％）でした。
住宅フリッピングの収益が2四半期ごとに増加
2023年第2四半期に全国でフリップされた住宅の再販価格である中央308,500ドルは、投資家の中央購入価格である242,000ドルを上回る66,500ドルの粗利を生み出しました。これにより、2023年第2四半期の典型的な収益率は27.5％となり、第1四半期から増加しましたが、2022年第2四半期の44.6％および2021年の同時期の60.8％とはまだ大きく異なります。
利益率は、190の都市エリアのうち119で第1四半期から第2四半期に上昇しました（63％）。ただし、これらの市場の86％、つまり163市場では、依然として1年前の通常の収益以下でした。
2023年第2四半期に典型的な利益率が最も大きく増加したのは、トレントン（ニュージャージー州）（ROIは第1四半期の11.3％から第2四半期の85.0％に増加）、アクロン（オハイオ州）（50.0％から116.7％に増加）、モンゴメリー（アラバマ州）（30.8％から78.8％に増加）、シャンペーン（イリノイ州）（10.5％から53.9％に増加）、およびヘイガーズタウン（メリーランド州）（45.6％から86.6％に増加）でした。
第2四半期における利益率は、190の市場のうち79でまだ30％未満でした。これは、1年前に比べて非常に悪い状況であり、当時はこれほど多くの市場がこれほど低い収益を上げることは稀でした。
2023年第2四半期に典型的な住宅フリッピングで最も高い投資収益率を達成した市場は、アクロン（オハイオ州）（116.7％の収益）、ピッツバーグ（ペンシルバニア州）（112.9％）、スクラントン（ペンシルバニア州）（93.7％の収益）、ヘイガーズタウン（メリーランド州）（86.6％）、およびトレントン（ニュージャージー州）（85.0％）でした。
ピッツバーグを除く、100万人以上の人口を有する都市エリアで第2四半期の最も大きな投資収益率は、ボルチモア（メリーランド州）（79.3％）、フィラデルフィア（ペンシルバニア州）（76.9％）、ロチェスター（ニューヨーク州）（76.2％）およびリッチモンド（バージニア州）（75.5％）でした。
100万人以上の人口を有する都市エリアで第2四半期の典型的な住宅フリッピングで最も低い投資収益率を持つ市場は、オースティン（テキサス州）（3.3％の損失）、フェニックス（アリゾナ州）（4.9％の利益）、ソルトレイクシティ（ユタ州）（6.0％の利益）、ダラス（テキサス州）（6.7％の利益）およびサンアントニオ（テキサス州）（6.8％の利益）でした。
投資家は引き続き南部および北東部で最も高い生利益を上げている
2023年第2四半期における中央価格の住宅フリップで最も高い生利益（ドルで測定）は、国の南部および北東部に集中していました。これらの地域のトップ20のうち15の地域が該当し、サンノゼ（カリフォルニア州）（典型的な粗利は288,750ドル）、サンフランシスコ（カリフォルニア州）（177,500ドル）、バレーホ（カリフォルニア州）（170,000ドル）、サンディエゴ（カリフォルニア州）（166,500ドル）およびボストン（マサチューセッツ州）（165,000ドル）がリードしました。
また、最も弱い中央価格の取引におけるトップ20の粗利は、南部および西部と共にありました。最弱の数字は、オースティン（テキサス州）（14,814ドルの損失）、リノ（ネバダ州）（6,625ドルの損失）、キリーン（テキサス州）（2,476ドルの利益）、プロボ（ユタ州）（6,009ドルの利益）およびラボック（テキサス州）（6,130ドルの利益）でした。
全国的には、2023年第2四半期にフリップされた住宅のうち62.6％が現金で購入されました。これは2023年第1四半期の66％から減少しており、前年の第2四半期の62.7％とほぼ同じです。一方、2023年第2四半期にフリップされた住宅の37.4％は財務を利用して購入されました。これは前四半期の34％から増加していますが、ほぼ前年の37.3％と変わりません。
バーバー氏は、「第2四半期の現金でのフリップの減少は、前年の急上昇後、少し金利が下がった短期間に発生しました」と指摘しています。「現在金利が再び上昇しているため、投資家は活動資金を提供するために現金を使うことに対する圧力が増すことになるでしょう。第3四半期には、この傾向についてさらに詳しく明らかになるはずです。」と述べています。
少なくとも200,000人以上の人口を有し、2023年第2四半期に50件以上の住宅フリップがあった十分なデータを持つ都市エリアでは、現金で購入されたフリップの割合が最も高かったのは、デトロイト（ミシガン州）（82.9％）、バッファロー（ニューヨーク州）（76.9％）、クリーブランド（オハイオ州）（74.4％）、シンシナティ（オハイオ州）（73.8％）およびインディアナポリス（インディアナ州）（73.2％）でした。
全国平均でのフリップ物件の再販までの平均時間が、2023年第2四半期に178日に増加しました。これは、第1四半期の177日からおよそ1日増加し、2022年第2四半期の167日から、2020年半ば以来の最大の数になりました。
FHA（連邦住宅局）の貸付を利用した買い手への投資家の再販も3年ぶりの最高値
2023年第2四半期にフリップされた84,350戸の米国の住宅のうち、11.9％が連邦住宅局（FHA）の支援を受けたローンを利用する買い手に販売されました。これは4四半期連続の増加であり、前四半期の10.8％から、前年の同時期の7.6％から増加しており、2020年第3四半期以来の最高値です。
2023年第2四半期において、少なくとも200,000人以上の人口を有し、第2四半期に50件以上の住宅フリップがある十分なデータを持つ都市エリアの中で、FHAローンを利用した買い手（通常、初めての住宅購入者）向けに販売されたフリップ物件の割合が最も高かったのは、ユマ（アリゾナ州）（29.1％）、レイクランド（フロリダ州）（27.5％）、スプリングフィールド（マサチューセッツ州）（23.4％）、モデスト（カリフォルニア州）（22.5％）およびスクラントン（ペンシルバニア州）（22.1％）でした。
全米の1,025の郡のうち、少なくとも10のフリップがある245（24％）の郡で、住宅フリップが全住宅販売の少なくとも10％を占めていました。これは、第1四半期には36％であり、十分なデータを持つ全郡の36％よりも遥かに少ない割合です。第2四半期のリーダーは、コブ郡（ジョージア州マリエッタ）（全住宅販売の22.6％）、ロックデール郡（ジョージア州アトランタ外）（20.9％）、ドーチェスター郡（メリーランド州ケンブリッジ）（18.8％）、ヒューストン郡（ジョージア州ワーナーロビンス）（18.8％）、およびポーリング郡（ジョージア州マリエッタ外）（18.5％）でした。
以上が2023年第2四半期の米国住宅フリッピング利益と利益率に関するレポートでした。
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Sep 21, 2023 , ATTOMウェブサイトを元に、筆者が和文抄訳し加筆修正を加えたものです。内容の真贋については原文を正として取り扱いください。