アメリカ不動産ウェブサイト大手のZillow がこの度、2024年アメリカ不動産市場予測を発表しました。このレポートを和文抄訳し、筆者のコメントを加筆修正し、皆様にお届けいたします。
2024年の8つの住宅市場予測
在庫が底をつき、住宅ローン金利が過去20年間見られなかった高水準を記録するなど、住宅市場にとって記録的に厳しい年となりました。
新年に購入や売却を希望している方は、このまま安堵できる日が来るのだろうかと不安に思っていることでしょう。
まだ完全に脱却したわけではなさそうですが、Zillow®のエコノミストは、2024年には値ごろ感を含むいくつかの面で改善がもたらされると予測しています。チーフエコノミスト、スカイラー・オルセンは「今年は一息つける年です。2024年は住宅市場は長い癒しのプロセスの幕開けを迎えます。」とコメントしています。
それはどのようなものでしょうか？オルセンによれば、2024年も住宅は高値で推移するものの、売り手が住宅ローン金利の上昇に対応し、より多くの住宅をリストアップするため、より多くの選択肢から住宅を選べるようになる可能性が高いとのことです。
その他、エコノミストが予想する来年の住宅事情と、購入・売却・賃貸に関わらず知っておくべきことをご紹介します。
1. 住宅購入費用は横ばい
23年ぶりに住宅ローン金利が高水準を記録した1年でしたが、2024年の購入者は少し安心できると予想されています。
今後、住宅ローン金利がどうなるかは誰にも予測できませんが、2023年の利上げの原動力となった高インフレは、連邦準備制度理事会（FRB）の目標に向かって低下し続けています。この傾向が予想通り続けば、住宅ローン金利の変動幅は小さくなるでしょう。一方、賃金は上昇を続け、住宅価格も2024年には0.2％の下落にとどまる見込みです。
給与が増え、住宅価格が安定し、住宅ローン金利の変動が少ないという組み合わせは、値ごろ感に悩む購入者に余裕をもたらすはずです。
2. より多くの住宅が市場に出回る
在庫が少ない状態が1年続いた後、住宅市場はようやく再び選択肢が増えつつあります。住宅ローン金利が上昇する時代に突入したことを受け、より多くの売り手が住宅を売りに出すと予想されます。
2021年に歴史的な低金利になった際に金利を固定化したため、住宅ローン保有者の大半（80％）が5％未満の金利しか支払っていません。Zillowの調査によると、売却する可能性のある住宅所有者の多くは、新しい住宅でより高い金利を支払わなければならないことを意味するため、売却に消極的でした。
住宅を購入するのであれば、物件数が増えることは歓迎すべきニュースであることは間違いありません。選択肢が増えるだけでなく、物件数が増えることで、市場での競争が緩和され、価格の上昇を抑えられる可能性があります。
3. 一戸建ての需要増加
これから住宅を購入しようとする人たちは、たとえ住宅購入が予算外であったとしても、プライベートな裏庭やプライバシーの確保など、自分が望むアメニティを手に入れる方法を探しています。一戸建ての賃貸住宅は、そのようなニーズに応えるものであり、家族が長く賃貸することで、新たな「スターター・ホーム」になることが期待されています。
一戸建て住宅への需要が見込まれることから、売却を考えていた住宅所有者の一部が代わりに大家となり、一戸建て賃貸住宅の数が増える可能性があります。新規購入者も、住宅コストを下げる方法を探すため、家主になる可能性があります。
最近のZillowの調査によると、最近住宅を購入した人の39％が、住みながら副収入を得るために自宅の一部を貸し出す機会があることが非常に重要、または非常に重要であると回答しています。ミレニアル世代の55％、Z世代の51％の住宅購入者が同じ考えを示しています。
4. ダウンタウン近郊の賃貸物件は厳しい競争が予想される
全米50大都市圏のうち33都市圏*では、郊外家賃の伸びが都市部家賃を上回っていますが、特にダウンタウンのオフィス拠点にアクセスしやすい地域では、その差は縮まっています。これは、労働者が都心のオフィスに戻り、人々がパンデミックの最盛期には避けていたアメニティを求めるようになったためと考えられます。
例えばニューヨークでは、Zillow Groupのニューヨーク不動産マーケットプレイスStreetEasyのデータによると、ダウンタウンやミッドタウン・マンハッタンへのアクセスが容易な地域では賃貸需要が急増している一方、これらの地域から離れた地域では相対的に需要が減少しています。
Zillowのエコノミストは、他の都市市場もこれに続くだろうと予測しています。賃借人にとっての朗報： 2023年の多世帯住宅建設ブームにより、市場に新しい賃貸住宅が大量に供給されたため、賃借人の選択肢が増え、家主が賃借人を引き付け、維持するために譲歩案を提示する可能性が高まったからです。
5. 「フィクサー＝要修繕」住宅が従来のバイヤーにとってより魅力的に
修繕が必要な住宅は通常、「ホーム・フリッパー」のターゲットとなり、手っ取り早く転売して利益を得ようと、リフォームや美装を施します。しかし、住宅価格の上昇により、フリッピングは難しくなっているため、一次住宅を探しているバイヤーは、フリッパーとの競合に直面する可能性があります。
このことは、初めての住宅を購入する場合に最適な選択肢となるフィクサー（要修繕中古住宅）を探している方には朗報かもしれません。フィクサー・アッパーは通常、手を加える必要のない同程度の住宅よりも価格が安く、買い手は時間をかけて改良する機会を得ることができます。
Zillowのデータでは、少し手を加える必要がある住宅は、同様の住宅よりも3.1％安く売られています」と、Zillowの住宅トレンドの専門家、アマンダ・ペンドルトン氏。しかし、「住宅在庫が不足しているため、手を加える必要がある住宅でも、すべての住宅の価格が上昇しています。買い手の選択肢は少なく、数少ない住宅を奪い合うことになるため、販売価格の上昇につながる可能性があります」。
買い手にとっての疑問は、価格が下がったからといって、売却後に必要な改修費用を十分にまかなえるかどうかということです。
フィクサーを購入する際には、検査を受けることが重要です。古くなったバスルームは気になるかもしれませんが、シロアリに食われた梁ほど危険ではありません。
6. より多くの住宅改修が住宅所有者によって行われるようになる
住宅価格と金利に圧迫された住宅購入者が、引っ越しの代わりに自宅を改善しようとするため、DIYの人気はさらに高まると予想されます。もしあなたがその一人なら、今こそ近所の工具図書館や廃品回収業者と知り合う良い機会かもしれません。
7. 住宅購入者は、ノスタルジックな雰囲気や感覚的な楽しみを求めるようになる
住宅デザインのトレンドの中には、ウェルネスとノスタルジアを中心としたものがあります。Zillowの分析によると、感覚的な庭、ムラーノガラスのシャンデリア、ペイントされた壁画、冷たいプランジプールは、より多くの物件に現れています。
また、コンクリート床などを特徴とするブルータリズムのデザインスタイルも復活しつつあり、ピクルスボールが全国的なブームになっていることから、ピクルスボールについて言及する物件も増えています。
8. AI（人工知能）が住宅検索と融資を後押し
人工知能が住宅売買業者とそのエージェントに新しい経験をもたらすことが期待されます。Zillowの人工知能担当上級副社長、ジョシュ・ワイズバーグ氏は、「人工知能は、自動化、パーソナライゼーション、セルフサービスを通じて、すでに住宅売買プロセスを容易にしています。「私たちは、住宅購入をより合理化するツールや製品の増加を期待しています。
例えば、買い物客は自然言語検索と呼ばれるAIを活用した新しい検索機能を使って、”4ベッドルームで近くのオープンハウス “といったように、友人や家族にメールするのと同じようにZillowで家を探すことができるようになりました。また、3Dホームツアーやインタラクティブな間取り図の作成に使用できるパノラマ写真により、売り手は家の最大の特徴を強調し、買い手は一歩足を踏み入れる前に家をより深く理解することができます。そしてもちろん、自宅の価値を理解するための出発点となるZestimateもあり、ディープラーニング技術を使って全国レベルの市場動向を把握することができます。
* 前年比は2023年10月現在。
お知らせ
＊南カリフォルニアで不動産投資物件をお探しの方、今すぐでなくてもお客さまのご要望に合わせて現地の情報をお伝えしたり、ご予算に応じて物件のご紹介を致します。弊社では、お客さまの目的に合わせたアメリカ不動産マーケットレポートやリサーチも行っております。お気軽に「こちら」からお問い合わせください。
＊尋找南加利福尼亞的房地產投資物件的人，我們會根據客戶的需求提供現地資訊，即使不是立即。我們會根據您的預算介紹物件。我們公司也根據客戶的目標進行美國房地產市場報告和研究。請隨時從「這裡」聯繫我們。
本公司提供有益的資訊給在考慮在加利福尼亞購買不動產的人，透過部落格分享。如果您想要以中文收到報告，請透過詢問表單提出請求。
#パーソン不動産 #不動産 #不動産投資 #カリフォルニア #アメリカ不動産投資 #アメリカ商業不動産セクター
・当ホームページに掲載されている事項は、パーソン不動産のご案内等のほか、米国カリフォルニア州の私用商用物件取得および不動産投資一般に関する情報の提供を目的として当社が作成したものであり、不動産投資・イベントへの勧誘を目的としたものではありません。
・本記事は、特定の商品の勧誘や売買の推奨等を目的としたものではありません。
・これらの記載は特定物件および不動産株式市場全般の推奨や不動産価値の上昇または下落を示唆するものではありません。
・当ホームページ中のいかなる内容も投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。
・最終的な投資決定はお客様ご自身の判断でなさるようにお願いします。
11.13.2023 | Zillowウェブサイトを元に、筆者が和文抄訳し加筆修正を加えたものです。内容の真贋については原文を正として取り扱いください。