昨日、俳優のブラッド・ピットが39ミリオン（約51億円）でハリウッドヒルズの豪邸を3月末にに売り抜けたニュースが出ていました。これは2023年4月1日からロサンゼルス市において、Mansion Taxと称される高額な不動産売買の際に新たに課されるMeasure ULA（不動産譲渡税）の施行と大きく関係があります。
下にロサンゼルス市のウェブサイトの記述を元にMeasure ULAとは何かと現行の税制との変更点を簡単に説明致します。
Measure ULA（不動産譲渡税）とは
Measure ULAは、手頃な価格の住宅プロジェクトに資金を提供し、ホームレスの危険にさらされているテナントにリソースを提供するためにロサンゼルス市はULA税を設立しました。 ULA税は、ロサンゼルス市内で不動産を譲渡する際に、譲渡される不動産の対価や価値がそれぞれ500万ドル、または1000万ドル以上の基準を超えた場合に課されます。
課税のタイミング
ロサンゼルスシティのMeasure ULAは、毎年発生する固定資産税とは異なり、不動産そのものに対する税金ではなく、不動産の売却という行為に対する物品税であり、譲渡された不動産の対価または価値に対して計算され、売買時にのみ発生します。市のULA税適用手続きは、市の不動産譲渡税の対象となるすべての文書について、カリフォルニア州平準化委員会財産税規則462.260に基づく所有者変更規則をモデルとしています。 所有権の変更が4月1日以前に行われたが、2023年4月1日以降に記録のために郡に受け取られた場合、納税者は、ULA税の2023年4月1日の発効日以前に実際に起こったことを示すために、実際の取引日の証拠を提出する必要があります。
課税額
ロサンゼルス市は、市内で不動産を譲渡するすべての文書に対して、不動産譲渡税を課しています。 現在の税金（「基本税」）は、譲渡された不動産の対価または価値に基づいて計算され、税率は0.45%です。 ULA法に基づく特別税（以下「ULA税」）は、基本税に上乗せして課税されます。ULA税が適用される価格の基準値とその税率は、労働統計局の連鎖式消費者物価指数に基づき、毎年調整されます。しかし、2024年の暦年まで、価格の基準値の変更は現時点では計画されていません。
Value of Property Conveyed | Base Rate* | ULA Rate | Applicable Tax Rate |
| > $100; ≤ $5,000,000 | $2.25 / $500 | 0% | 0.45%* |
| > $5,000,000; < $10,000,000 | $2.25 / $500 | 4% | 4.45%* |
| ≥ $10,000,000 | $2.25 / $500 | 5.5% | 5.95%* |
譲渡された財産の価値が500ドルで割り切れない譲渡は、基本税の計算上、500ドルに切り上げられます。（例：例えば＄300なら$500となり、＄510なら＄1000となります）
ただし、ULA税率はパーセンテージで計算されるため、これには適用されません。
売買物件の一部がロサンゼルス市の境界内に位置している場合、不動産譲渡税は、本市の境界内に譲渡された不動産持分の価値に比例して適用されます。 不動産持分の評価額が入手できない場合、不動産譲渡税は、譲渡された不動産持分の対価または価値の合計に占める割合として、市の境界内にある不動産の面積に基づいて適用されるはずです。その面積に応じて課税されます。
不動産譲渡税の支払い超過または支払い不足が生じた場合、ロサンゼルス市は、コンプライアンス・プロセスを通じて、過払いまたは過少支払いの可能性を特定した場合、取引の当事者に過払いまたは過少支払いの可能性を通知します。 過払いの場合、納税者はOffice of Financeから返金請求書を提出する必要があります。還付請求の申請書は、こちらでご覧いただけます。
しかしながら、メジャーULA税にも免税措置があるようで、 ロサンゼルス市内にある不動産を譲渡する書類で、譲受人がロサンゼルス市法典（「LAMC」）の新しく追加されたセクション21.9.14と21.9.15に該当する場合は、ULA税が適用されません。 譲渡先の説明は以下の通りです：
適格アフォーダブル・ハウジング・オーガニゼーション
- 内国歳入法第501条(c)(3)に該当する非営利団体で、手頃な価格の住宅開発および/または手頃な価格の住宅の不動産管理の経験があること。
- コミュニティ・ランド・トラスト、または有限責任住宅組合で、手頃な価格の住宅開発および/または手頃な価格の住宅のプロパティマネジメントの経験を持っていること。
- 501(c)(3)非営利法人、地域土地信託、または有限責任住宅協同組合がゼネラルパートナーまたはマネージングメンバーであり、当該501(c)(3)非営利法人、地域土地信託、または有限責任住宅協同組合が、手頃な住宅開発および／または手頃な住宅資産管理の経験を有する、または当該有限パートナーシップまたは有限責任会社はそれぞれ手頃な住宅開発および／または手頃な住宅資産管理の経験を有するパートナーまたはメンバーからなる有限責任会社であってはなりません。
- 経験豊富な非営利団体と提携するコミュニティ・ランド・トラストまたは有限責任住宅協同組合
- ロサンゼルス行政法22.618.3(d)(1)(i).b.に準拠したアフォーダビリティ規約を取得時の物件に記録している、アフォーダビリティ住宅の開発・管理経験を証明しないコミュニティ土地信託または有限責任住宅協同組合（LEI）
その他の免責事項
- 取引の少なくとも10年前に最初のIRS決定レター指定書を受け取り、資産が10億ドル未満の公認501(c)(3)事業体。
- 米国またはその機関もしくは団体、州もしくは地域、またはその政治的下部組織、またはその他の連邦、州もしくは地域の公的機関もしくは公的団体。
- カリフォルニア州憲法または米国憲法に基づき、市の課税権を免除された団体または機関。
免税については、LAMCの21.9.14項及び15項の正確な理解と解釈が必要になりますので、該当するかどうかは、各自お調べください。
詳細についてはロサンゼルス市の公式ページでご確認ください。
新規売買、既にお持ちの不動産の税金についての相談など何かありましたら、お気軽にお問い合わせください。
内容の真偽については、ロサンゼルス市のウェブサイト原文を正としてご確認ください。