はじめに
アメリカ商業用不動産会社Commercial Real Estate Exchange, Inc.（以下、Crexi）は、この度2023年第三四半期の全米不動産マーケットレポートを発表しましたので、日本語の和文抄訳で皆さまにお伝えしようと思います。
2023年の案件の速度は、2021年および2022年初頭のブーム半ばに比べると鈍化していることは否定できません。FRBによる過去数十年で最も長い利上げの連鎖に加え、一般的な基盤の変化により、銀行はCRE融資、特に逆風が顕著なアセットクラスへの融資を引き締めなければならなくなりました。また、市況は概ね横ばいであったものの、夏の終わりには動きがやや活発化したため、商業用不動産業界は季節的な夏枯れとは無縁ではありませんでした。
しかし、商業用不動産には、今日でも多くのチャンスがあります。適切なツール、有能なアドバイザーとの健全な懇談会、自由に流れるコミュニケーションチャネルを備えた勤勉な人たちは、雲が晴れたときに成功するための最善のポジションにいることに気づくでしょう。
2023年Q3の出来事
貸出条件の厳格化の中で取引フローは減速 2023年の取引速度は、2021年と2022年初頭のパンデミック半ばのブームに比べると鈍化していることは否定できません。FRBによる過去数十年で最も長い利上げの連鎖に加え、一般的な基盤の変化により、銀行は特に逆風が顕著なアセットクラスに対して、CRE融資の引き締めを要求しています。また、市場環境は概ね同じであったにもかかわらず、夏の終わりには動きがわずかに回復したため、業界は季節的な夏の低迷から免れることができなかったことにも留意する必要があります。 このような引き締めは、特に今年初めの地方銀行危機を受け、銀行が今後の潜在的な嵐に備えてリスクをシフトし、バランスシートを調整する必要があったことに起因しています。
貸し手は、融資を実行する前に、より多くのクッション、有利な条件、スポンサー資本を求めており、そのためCRE投資家は、買収資金調達や満期時の借り換えをどのように構成するかについて、より創造的になる必要があります。銀行からの資金調達が制限されたことで、案件量だけでなく、新規開発活動にも影響が出ています。しかし、供給が制限されることで、市場が平均に戻ったときにオーナーが上昇分を取り込むことができるため、これは将来的には売り手に有利に働く可能性があります。
利回りの拡大や価値の軟化をもたらす資本コストの上昇、在宅勤務のような社会的トレンド、マクロ経済の変動へのエクスポージャーなど、明らかな課題にもかかわらず、商業用不動産はいくつかの市場やセグメントで回復力と強さを示し続けています」
CrexiCOO イーライ・ランデル
https://www.crexi.com
銀行の融資要件厳格化
銀行の融資要件が厳しくなっていることは、プラス材料です。特に個人投資家やREITを投資対象として検討している人にとっては、よりリスク・クッションのある強力なローン構造は、商業用不動産への投資手段として魅力的です。銀行がより質の高い不動産資産に融資することで、新たに引き受けられる案件は、より強化されたダウンサイド・プロテクションと潜在的により良いリターンの恩恵を受けることになり、その結果、より多くの資本がこの分野に集まることになります。 さらに、連邦レベルでも州や地方レベルでも、ローン変更や債務整理中の不良不動産の借り手の税負担を積極的に軽減しようとする法案が近々提出される予定です。他の地域では、区画整理、コンバージョン、再開発プロジェクトの実現可能性を高め、創造的な投資家やデベロッパーが不良資産（密集した都心部のBクラスやCクラスのオフィスなど）を転換する機会を開こうとしています。
この先、さらに多くの課題が待ち受けていますが、私たちは、市場の循環的な性質が軟化しているのであって、時折報道されるような本質的なものではないと考えています。perma-bullsのように聞こえるかもしれませんが、私たちは商業用不動産が依然として魅力的な投資手段であり、富を生み出すものであるという信念に揺らぎはありません。
Crexi COO イーライ・ランデル
https://www.crexi.com
全体として、米国経済は健全な市場の兆しを見せており、CREにおいても、参加者は期間調整、延長、ローンの変更など、借り換えに関する問題を創造的に解決しようとしています。多くの貸し手は、担保価値の保全は、長期にわたる差し押さえや処分よりも、起業家精神にあふれた借り手の手に委ねられるのが最善であると認識しており、そのため、案件ごとに創造的な話し合いが行われています。このような会話は、慎重すぎる考え方を表していますが、金利が高止まりするか、上昇し続ける場合、銀行は本格的な障害になる前に問題に対処しています。
これと同様に、売り手は第3四半期に徐々に価格設定を下げ始めましたが、買い手が要求利回りを達成するために必要な水準には達していません。オーナーがリファイナンスや資本調達の選択肢に欠ける債務更新を控えているため、実現が期待される案件を傍観していたバイヤーの一部が動き始めています。CREは株式や債券に比べて信頼性の高い長期投資手段であるため、積極的で資金に余裕のある（あるいは資金的に創造的な）投資家がようやくプールに飛び込み始めたのです。
テナントとオーナーの関係、特にリース契約の更新が間近に迫っているテナントとオーナーの関係においても、同様の会話が交わされています。オーナーは賃借人に積極的に働きかけ、賃借人の要望やニーズを直接聞き出すことで、つながりを維持し、コミュニケーションを円滑にしています。大家は、このコミュニケーションを利用して、望ましいテナントを満足させ、長期的に囲い込むことができます。
周期的な市場の動きがチャンスを呼び込む
循環的で幅広い人口動態や経済の変化は、多面的なCRE市場において重要な役割を果たしています。一部の報道やメディアは、間近に迫った暴落を予告していますが、いくつかの指標は破滅の証拠を示していないだけでなく、そのようなセンチメントに真っ向から反論しています。9.11の後、人々はオフィスビルで働くことはないだろうと考える人もいましたし、ドットコムバブルもGFCも、すべて商業用不動産という大きな車輪の回転の一部でした。FRBは9月の雇用統計で好結果を出したことを受けて、再び利上げに踏み切る可能性があり、多くのCRE関係者は神経をとがらせています。
しかし、全体としてはソフトランディングが目標であることに変わりはなく、FRBはCREセクターの不利な反応を引き続き注視し、それに応じて対応する意向を示しています。とはいえ、現在の利上げのストレスからすれば、金利は歴史的な高水準よりはるかに低く、破滅的な状況には至っていません。
単純に、金利は2005年以前の平均に戻りつつあり、ゼロ金利に近い金利を利用した人々は戦略を調整する必要があります。私たちはここ数年、より楽な時期を経験しており、調整は多少の不快感をもたらすものの、最終的には商業用不動産セクターに正味の利益をもたらし、以前よりも強くなる可能性が高いのです7。例えば、オフィスは苦戦を強いられていますが、都心部のアメニティに恵まれたAクラスのオーナーは、全体的な賃料とテナントの関心を高めています。
前述のように、法律がこのような機会をより利用しやすくしているため、クリエイティブなコンバージョンから恩恵を受ける物件もあるでしょう。アナリストの試算によると、来年1年間で700億ドルから1,000億ドルの個人消費が経済から流出する可能性があります。
しかし、小売業は依然として好調で、住宅所有者が値崩れし、歴史的な供給不足に直面する中、集合住宅への需要は伸び続けています。The Crexi Podcastのインタビューでは、ベテランブローカーが、スキルを磨き、ネットワークを強化し、実力を証明するために、この業界に入るのにこれほど良い時期はないと語っています。若いキャリアを積んだブローカーも、競争の激化や起業家としてのCREキャリアに伴う経済的苦難にもかかわらず、不況下で自分を磨き、より強い評判を確立するチャンスに興奮しています。全体として、商業用不動産は今日、意欲のある人々に多くの機会を提供しています。
勤勉で、適切なツール、有能なアドバイザーとの健全な懇談会、そして自由に流れるコミュニケーション・チャンネルを持つ者は、雲が晴れたときに成功するための最良のポジションにいることに気づくでしょう。ブローカーもまた、CREの将来について全体的に楽観的です。
CRE（商業用不動産）の全国的な販売動向
第3四半期のCrexiの取引動向は、CREの取引分野で全体的に成長の明るい兆しが多く見られました。オフィスも含め、アセットクラス全体で四半期および年間を通じてプラスの価格上昇が見られました。全体的な稼働率は上昇傾向にあり、バリュエーションも上昇しています。また、フィニッシュラインを通過した案件は減少しましたが、これらの案件の金額は第2四半期から大きく変動していません。
トレンド総括
需要価格は四半期および年間レベルで全体的に安定するなど、各アセットクラスにお いて明るい兆しが多く見られました。しかし、集合住宅の価格が修正されたり、工業用不動産の価格が堅調に推移したりと、セクター間で若干の違いが見られました。より多くの売り手が期待価格を調整し、買い手が付加価値取得の機会をようやく利用し始めたため、募集価格と売却キャップレートは収束し始めました。
小売業は稼働率が高く、新規開発物件の供給が不足しているため、現在のオーナーや投資家は、このセクターの安定したファンダメンタルズと長期的な賃料の上昇を活用するのに有利な立場にあります。
実際、第3四半期に小売業が要求した1平方フィート当たりの賃料は最高値で驚異的な回復を遂げました。インダストリアル・セクターは2022年のピーク価格から先細りしたものの、パンデミック前の水準に戻りました。Crexiの価格は2023年以降も比較的安定していますが、これは特に入居者が引渡しの増加（今年は過去最高の5億2,500万平方フィートの産業用スペースが新たに市場に参入）に対応して需要を調整しているためです。
オフィス市場は2つのビジネスモデルで構成されています。1つは、質へのこだわりで需要を増やすオフィス群と変化に順応できないその他のオフィス群です。前者については、Crexiの価格は四半期ベースで3%近く上昇しています。テナントは豪華な設備を求めますが、空室が続く中、変化に順応できない多くのBクラスやCクラスのオーナーはより大きな逆風に直面しています。住宅価格の上昇と住宅ローン金利の上昇により、集合住宅に対する住宅需要がさらに高まっています。
全体として、投資家は不動産に強い関心を持っていますが、融資の制限や塵も積もれば山となるで、多くの投資家は足かせになっています。買い手中心の動きは前四半期比で8.5％増加し、オファーは減少したもののリードは7.36％増加しました。
商業用不動産マーケット動向
Crexiの賃貸物件は、売買物件よりも逆風が強かったものの、セクターによっては安定した成長を見せています。学生ローンの返済が再開されたことで、個人消費が伸び悩むと予想され、多くのテナントが、裁量支出が厳しくなる中、収益に積極的に取り組んでいます。失業保険申請件数が記録的な低水準で推移していることから、第3四半期には雇用の増加が見込まれ、こうした懸念の一部は緩和されました。更新を控えたテナントが選択肢を検討する中、Crexiではテナント募集が大幅に増加しており、2023年第3四半期は、付加価値の高い設備やアメニティ、その他魅力的な賃貸条件で、望ましいテナントを誘致する絶好のチャンスと考えられます。
まとめ
全体的に、第3四半期の募集賃料は売り物件よりも変動が大きく、金利上昇、個人消費の調整、オフィス内要件の変化といった現在の経済的逆風の中で、需要の減少を見込んで募集賃料の調整が行われました。リース期限間近のテナントが当社のプラットフォームで積極的に探しており、リース活動の総額は第2四半期から25%以上、昨年から50%近く増加しています。オフィスの入居者にとっては、企業規模、労働文化、収益によって見解が異なるものの、いくつかの共通テーマが浮かび上がっています。一部のテナントは依然としてオフィススペースを強く優先していますが、リモートワークやハイブリッド・アレンジメントに寛容であれば、以前よりもオフィススペースの獲得が減っている可能性があります。
付加価値をつけている現オーナー（特にAクラスビル）は、スペースをうまく埋め、賃料収入を増やしています。今期、工業用ビルの賃料はほとんど伸びませんでしたが、取得の観点からは需要が減少しているわけではなく、この下げ止まりは一時的なものであることを示しています。このセクターの長期的な見通しが引き続き堅調であることから、竣工がピークを迎えるにつれて、賃料は再び上昇すると予想されます。前四半期のレストラン＆リテール物件はほぼ堅調に推移しましたが、オーナーもテナントも目を光らせ、個人消費の変化に積極的に対応しています。連休を控えているため、このまま成長軌道を維持する可能性が高いですが、学生ローンの返済などの影響を注視していきます。
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NOV 3, 2023 | Commercial Real Estate Exchange, IncCウェブサイトを元に、筆者が和文抄訳し加筆修正を加えたものです。内容の真贋については原文を正として取り扱いください。