ホリデーシーズンに入り、住宅市場は依然として低調
金利が過去20年間で最も高い水準に上昇したため、10月は販売価格ともに軟調に推移しました。先週、金利低下により住宅ローン申請件数が増加したことは明るいニュースですが、建設業者を含む市場のセンチメントは依然として慎重派に傾いています。
10月のカリフォルニア州住宅販売、金利上昇の影響を受けています。カリフォルニア州の中古一戸建て住宅販売件数は、季節調整済年率換算で27万4,040件となりました。10月は16ヵ月連続で前年同月比がマイナスとなり、30％以上減少したのは過去4ヵ月で3度目となりました。住宅はエスクロー開始までに中央値で23日間市場に出され、中央値が11日だった昨年10月から2倍以上となりました。在庫は増加傾向にありますが、過去の水準からすると低水準にとどまっています。需要が大きく後退しているにもかかわらず、供給が逼迫しているため、これまでのところ価格は安定しています。とはいえ、10月は過去29ヶ月間で最も低い前年同月比の価格上昇率であり、今後数ヶ月間は価格の緩やかな上昇が続くと思われます。
住宅ローン金利の暴落に伴い、住宅ローン申請件数が増加。経済全体の物価上昇率の鈍化を示唆する最新のインフレデータ発表を受けて、先週は国債利回りが急低下し、住宅ローン金利が低下しました。フレディマックによると、30年固定金利住宅ローンの平均は11月17日現在で6.61%でした。これは前週の7.08%から低下し、過去40年間で最も大きな前週比低下となります。金利の低下を受け、2022年11月11日までの週で住宅ローン申請総額は2.7％の増加を記録しました。申込件数の増加の大部分は、購入申込が季節調整済みで前週から4％増加したことによります。一方、借り換えは前週からさらに2％減少し、1年前の水準から88％減少しました。
住宅建設は予想以上に減少
10月の住宅着工件数と建設許可件数がともに減少したため、住宅建設業者は依然として在庫を増やすことに消極的です。10月の住宅着工件数は前月比4.2％減の142万5千戸ペースとなり、2ヵ月連続で減少しました。4地域中3地域で減少し、特に西部は10.6%減となりました。南部では6.7％と小幅に改善したが、これはすべて多世帯住宅の着工数が増加したためです。多世帯住宅の着工件数は、前月から減少したものの、引き続き17.8%増と昨年の水準を上回り、金利上昇の影響に強い着工件数となりました。購入市場の需要が減速しているため、開発業者はここ数ヶ月、そして近い将来、賃貸市場に建築努力をシフトさせる可能性が高いです。
建設業者の信頼感は11ヶ月連続で低下
全米住宅建設業者協会（NAHB）とウェルズ・ファーゴの住宅市場指数（HMI）は、11月に建設業者の住宅市場に対するセンチメントを測定し、さらに5ポイント低下して33となりました。これは11年連続の低下で、パンデミックの発生を除けば、2012年6月以降で最も低いビルダーズ・センチメントを記録しました。建設業者のセンチメントの低下は、主に金利の上昇、建築資材コストの持続的な高騰、購入者の値ごろ感と価格の乖離が原因であるとされています。ほぼ5社に1社の割合で、購入者を市場に呼び込むためにインセンティブを利用しています。例えば、その4分の1（25％）は、住宅ローン金利を買い取るために買い手にポイントを支払っていると回答しています。さらに3分の1（37％）が11月に値下げをしたと回答し、9月の26％から急増しました。
小売売上高は好調持続だが、依然として懸念高まる
10月の小売売上高は再び増加し、財貨支出、サービス支出ともに前月から堅調に増加しました。小売売上高は前月比で1.3％増、前年同期比では8.3％増となりましが、表面的には消費者は回復しているように見えますが、第3四半期にクレジットカードによる借り入れが急増したことは、消費者がこのペースを維持するのに苦労していることを示唆しています。また、10月に記録した売上高の一部は、大手小売業者が同月中にホリデープロモーションやディスカウントを開始したため、ホリデーショッピングが前倒しされた可能性もあります。そのため、今後数ヶ月は、年末商戦が予想以上に減速する可能性があります。
2022年11月21日付 CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTOR発表のレポートを和文抄訳し筆者が加筆修正を加えたものです。内容の真偽については、原文を優先してください。