購入の手順

最新情報！知っていると役に立つ
カリフォルニア不動産購入者のマニュアル

カリフォルニア不動産買い手が知るべき売買取引の流れ

購入予定の数カ月前から

  1. カリフォルニア不動産パーソン不動産エージェントとの面談。購入目的、物件規模、地域、特別必要状況等を確認する。価格帯についても相談、確認。
  2. 同時にローン会社、銀行との面談。借入金額の限度枠の確認。ローン会社、銀行からのPre-Approval Letter / Pre-Qualified Letter を確保。
  3. カリフォルニア不動産パーソン不動産エージェントからの物件紹介とご自分のインターネット等からの気になる物件を実際にエージェントと内覧し、基本的条件が揃っていたら購入の準備をする。
  4. エージェンシー開示用紙、及び売買契約書の全ての説明を受けた後イニシャルとサインをし、売り手にOfferを出す。必要ならカウンターオファーを繰り返した後、最終合意に到達させる。エスクローに普通3％かそれ以下の初期デポジットをワイヤーする。この最終合意をした日がアクセプタンス、交渉成立の日となる。
    合意に達した後、特に変更がない場合は、一般的にその7日後、17日後と21日後が区切りとなります。もし諸事情でローン手続き等が長くかかる場合には、最初の売買契約書で21日を25日などにする。
    ※ 初めに売り手からの同意が必要です。
エスクローとは？

交渉成立から7日以内にする事

  1. 3日以内にエスクローにEMD(Earnest Money Deposit)をワイヤーするか、買い手のエージェントに提出し、そこで実際に換金されエスクローのトラストアカントに入る。
  2. エスクローオープン後、5日以内にエスクローからインストラクションが出てSeller とBuyerは共に内容を確認、その後サインをして送り返す。特に名前の間違い、価格、エスクロー期間、その他諸条件を確認する事。
  3. 7日以内にカリフォルニア不動産買い手はローンの申し込みを行なう。(既にエスクロー前にしていれば必要ない)
  4. 7日以内にカリフォルニア不動産買い手は頭金と諸経費合計額の証明を売り手に提出。

17日以内にする事

  1. エスクローは物件のPreliminary Title Report(予備権限レポート)をタイトル会社から取り寄せ、カリフォルニア不動産Buyerにその内容承認を求め、Buyerは地役権やリーンの確認後、サインをして返す。
  2. カリフォルニア不動産物件買い手はエスクローの登記上必要な情報をエスクローに提示する。(不動産所有名義の形態、火災保険等の情報)
  3. カリフォルニア不動産物件売り手は諸々の必要物件情報開示を、もし売買成立前に行なっていない場合はここで行い、買い手はこの時点で売り手からの情報開示されたもの全てに内容確認をした上、承認のサインを入れて売り手に返す。代表的な物に　Transfer Disclosure Statement, Natural Hazard Disclosure等があるがそれ以外にも沢山あり、また地域により特別な書類も用意される。コンドやタウンハウスはHome Owner Association の情報もありC.C.R.等を確認。
  4. カリフォルニア不動産の買い手は物理的物件検査（Physical Inspection）の専門家を雇い、建物と定着設備（Fixture）の状態を検査する。もし必要であれば売り手に修理や取替えの要求内容を書面で用意し提出する。大きな問題であればキャンセルも考える。エスクロークローズ真近かで急ぐ時は売り手からその分のクレジットを要求しても良い。
  5. 買い手のタ―マイトの要求が交渉で認められれば、カリフォルニア不動産の売り手はシロアリや羽アリといった建物に害を与える生物の検査レポートを買い手に提出し、その承認を求める。買い手は内容確認の上サインして売り手に返す。明らかに手抜きが見られるレポートは指摘する。
  6. 買い手がローンを組む場合は、買い手の銀行がアプレイザー（物件価格鑑定人：Appraiser）を物件に送り、十分な担保価値があることを確認する。もしその出た市場価値が売買価格より少なければ、再価格交渉するか、キャンセルするか差額を上澄みする。

21日以内にする事

  1. 買い手は銀行からローンの認可を確実なものにする。一旦ローンやアプレイズのContingencyをWaiveすると、その後で買い手がローンの都合で購入できない場合は、売買価格の1-3%の確定損害賠償が売り手から要求される。あるいは、もしその為に完了時期が延びればペナルティーが生じる。
  2. 銀行からローンのFull Approvalを貰う。
  3. ローンのContingencyも含めて、全コンテンジェンシーを外す。（しかし、買い手はこの全コンテンジェンシーを外す事の、危険度を理解と確認が必要です。

エスクロー完了日(普通は３０日－４５日)まで

  1. 一般にカリフォルニア不動産の売り手はターマイトの修理やテントを被せ 駆除を行なう。その確認書が買い手に届き承認をする。
  2. 正式なローンがおりた後、ローンのドキュメントがエスクローに 届けられ買い手はエスクローに行き銀行からのローンの 借用証明書（Promissory Note） と抵当権設定証書（Trust Deed）、その他ローンに関する必要情報開示書類（RESPA等）に公証人立会いのもとサインする。その公証人にシールされた抵当権設定証書がカウンティーに登録される。
  3. 最後の物件内部検査（Final Walk Through）をカリフォルニア不動産エージェント立会いのもと行い、物件が最初に売買が成立した時点と同じ状態であり、また要求した修理が完了している事の確認をする。 一般にこれはエスクロー終了予定日の5日前頃に行なう。もし修理等の完了が見られない場合はエスクロー完了日を 遅らせるか、ローンの都合で遅らせられない場合は、売り手からのクレジットで解決する。
  4. カリフォルニア不動産物件の買い手はエスクローからの頭金と最終コストの見積もりの合計を貰いCashers Checkを用意してエスクローに持っていくかWire Transferでエスクローに送る。
  5. エスクローは全金額が銀行からFundされた事の確認の後、売り手からの譲渡証明書(Grant Deed)と抵当権設定証書（Trust Deed）をカリフォルニアのタイトル保険会社を通じてカウンティーに 登録し、その確認を待つ。買い手はFundされた日から 利息は発生している事を忘れずに。金曜日にFundされると 多くの場合、月曜日がエスクロー完了日になるので注意。 （2日分余計に払う事になる）
  6. カリフォルニア不動産パーソン不動産エージェントはエスクローでカウンティー登録済みの確認後、物件の鍵を売り手から、 買い手に渡す。

エスクロー完了後

  1. 引越しをし、約３週間後にカウンティーから譲渡証明書と 登記の情報が買い手に届く。
  2. 玄関の鍵等は新しく変え、一時も早く全Utilityの名義を 変える事が望ましい。一般的にエスクロー完了日の2日前にUtility会社に通知を出し、売り手がUtility会社に連絡を入れたら自動的に名義が変わる様にする。カリフォルニアの郵便局にも住所変更を行なう。もし売り手の郵便物が届いたら大事な物は保管しカリフォルニア不動産リスティングエージェントに知らせる。
  3. 時期により固定資産税の通知が売り手の名前で来たりSupplemental Property Taxが2通届く事も多いが、決して捨てたり無視しない事。わからない時は必ずお世話されたカリフォルニア不動産エージェントに聞きましょう。
  4. Declaration of Homesteadは人によってはした方が良いでしょう。多くの会社から、まるで国の機関からだと見せかけた通知が沢山届きますが、数十ドルで1回だけすれば良いでしょう。これは、もしあなたがそのOwnerでご自分の主たる家の時は、万が一人身事故のような裁判で負けてもその家の$100,000の純資産（Equity）を投げ出せとは言えない制度です。
  5. Homeowners Exemptionは必ず届け出ましょう。これはその物件があなたの主たる住まいである事を言えば、 毎年固定資産税が最低$70安くなる事です。これも沢山の 第3業者がメールを送ってきますが、1回だけ届け出ればよくまたご自分でも出来ます。