Q&A
リースに関するご質問
A
- 残高証明 (Bank Statement)
- ソーシャルセキュリティナンバー
- 収入証明（W２)
- 身分証明書（Driver License or Passport)
これ以外にクレジットヒストリーが必要な場合もあります。
A
はい、アパートを借りる事は可能です。ただし、ソーシャルがない場合は１年分以上の家賃より多い額の残高証明を用意しておいた方が良いでしょう。又、６ヶ月以上の前家賃を支払う事で借りれる場合もあります。
A
はい、アパートによってはペットを飼う事は可能です。ただし、アパートによっては飼えるペットの数や種類が決まっている場合もあるので確認が必要になります。
A
レントコントロールとは家賃の不当な上昇から住民を保護するために設けられている法律です。貸主は家賃の上げ幅が制限されているため、市場の需要によって家賃を上げる事が出来なくなっています。カリフォルニアは基本的にサンディエゴ以外の大都市にレントコントロール設けられています。内容は市によって異なりますので確認が必要です。
物件購入についてのご質問
A こちらのページを参照下さい。購入の手続き
A 探す期間はお客様次第です。エスクローに入ってからはキャッシュでの購入の場合 １５日から３０日、ローンを組む場合は３０日から４５日が平均となっています。
A 頭金の平均は物件価格の２０％ですですが、３.５％や０％の場合もありますので エージェントにご確認下さい。
A 基本的にカリフォルニアでは、物件を売る側が不動産屋へ手数料を支払うため購入する側は不動産屋への費用がかかりません。しかしエスクロー初費用が必要となります。通常は物件価格の１％が費用の目安ですが、価格が小さい場合はそれ以上、価格が大きい物件はそれ以下の場合もあります。ローンでの購入の場合は頭金プラス売買価格の２％が目安となります。
A
- 固定資産税補足（Suppremental Property Tax)
金額に関しては売り手と買い手の購入時の金額の差によります。購入した時期によっても金額が異なるので、エージェントにご確認下さい。
- コンドミニアム、タウンハウス等は毎月のHOA Feeが発生します。
- ローンのを組んだ場合は毎月の住宅ローンの支払い
- １戸建は火災保険が年に１回、購入金額の０.２％が目安になりますが地域によって異なります。
A エスクローと商取引の際には売り手と買い手の間に信頼の置ける第三者を仲介させて取引の安全を担保する第三預託です。
A HOAとはHome Owners Associationの略で、日本で言う管理組合にあたります。HOAは毎月HOA Feeを住民から回収し、共同スペースの清掃や修理改善などに当てています。物件により含まれている内容が異なるので、必ず確認する必要があります。
下記はHOA費用の目安となります。設備や施設の充実度で異なります。
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＄５０万ドル辺り |
＄２５０〜＄５００ |
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＄５０万〜＄１００万 |
＄３５０〜＄７５０ |
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＄１００万以上 |
＄７００〜＄１５００ |
A クレジットスコアはローンが取れるか取れないかに関係してきます、ローンの種類にもよりますが、は６４０点以上が望ましいでしょう。
A まずは頭金をエスクローが始まる２ヶ月前までにご自身の銀行口座に用意しましょう。自分の将来の収入とプランを見越して、数年に移動が考えられる場合はハイブリッド（固定と変動の組み合わせ）のローンを組むのが良いでしょう、逆に長期で 住む場合は固定のローンがお勧めです。金利は日によって変動するので、時期を見てローンを組みましょう。
物件売却についてのご質問
A マーケットに出す際には最高の状態にしましょう。最近では多くの売り手がステージング（物件価格を上げるためにモデルハウスのようにしてよく見せる事）を行っています。第一印象が大事なので、外内のペイントをモダンな明るめの色に変更したり、前 庭は芝を揃え季節の花取り揃えるのも良いでしょう。
A
コミッション
通常は売却価格の６％ですが、額が大きい物件の場合は４. ５％ -５％の場合もある
権限保険代 (Title Insurance)
売却価格のの０.３％が目安となりますが、価格によって変動します。
シロアリ駆除代 (Termite)
シロアリがいない場合は＄１００のレポートのみ、もしいた場合はテントを被せ駆除 が必要となります。通常の大きさの家で約＄２０００前後かかります。
譲渡税金 (Documentary Transfer Fee)
売却価格の０.１１％がカウンティへの印税、又市により市への印税が必要な場合もあります。
A
家の価値を上げる。
- ステージング（モデルルームのようにする）
- 内外のペイントが古い場合は新しくする、カーペットを新しくする。
- 大事なことは色をモダンな色にする事。
- 前庭の芝を綺麗にする。お金に余裕があればカウンターをモダンんにする。
当日の用意
- 金品、貴重品などは目に触れない所に置いときましょう
- 大きな物は倉庫（ガレージ）に入れておきましょう
- 後玄関などに季節の花を置くと良いでしょう
A
一般的に使われる方法は２つあります。
（１）売る物件のエスクロー期間を長くする事を交渉する。
この場合、現在ご自身で所有している物件の売却が確実に見通せる頃に、購入物件をエスクローに入れるように計画する。もし購入物件がまだ見つからない場合は、数週間のリースバック（新しいオーナーに、引っ越すまでの期間売却した家を貸してもらう事）を要請する。
（２）ブリッジローン（スウィングローン）を使う
このローンは物件を買い換える時に使われるローンです。今ご自身で所有している物件の純資産を使い短期間のローンを引き出し、それを頭金として次の物件を先に買う方法です。通常このローンは６ヶ月以内に支払い終えるのが原則となり、その期間の月々の支払がない代わりに売却時に一括返済します。
A
商業物件についてのご質問
A
投資についてのご質問
A いいえ。HOAにより制限をされている所があるので要注意です。
A 表面利回りで６％くらいで実質利回り（Cap Rate）は３％くらいです。立地の悪い地域の方が利回りが高い傾向がありますが、キャピタルゲインが立地の良い場所に比べて１．５倍から２倍ほど低くなります。
A カリフォルニアでは固定資産税は買った値段の１％と設定されています。それに加え、各カウンティーのローカルTaxが０.２％ほどかかります。カリフォルニアは日本と違い固定資産税は毎年、支払額の２％しか上昇しません。
A 購入手続上は現地にお越しいただく必要はございません。物件の詳細、周辺環境などは、インターネットでもご確認いただくことはできますし、代理人による手続きも可能です。
A 全てパーソン不動産が管理いたします。賃貸物件として購入された場合は、私どもがテナントを速やかに見つけ、毎月の家賃回収や必要時の修理、固定資産税等の支払いもいたします。さらに、購入者の方には毎月の終始明細レポートをお送させていだだいています。また、ご自身で時々使われるセカンドホームを購入された場合、私どもが定期的に内外をチェクし異常等がないかどうかの報告をさせてもらいます。支払いはお任せください。
A 賃貸物件を購入された時は税の為TINを取る必要があります。収入がない物件だと特に必要ないでしょう。
A 基本的にには難しいでしょう。しかし外資系の銀行であれば金利は少し高くなりますが、頭金４０％かそれ以上でローンが組める事があります。
A カリフォルニアでは1ユニットあたり20万ドル以下の場所は治安上おおすすめできません。最低でもXXX以上の物件を